O risco de pré-pagamento refere-se ao risco de que o valor do principal (ou parte do valor do principal) pendente de um empréstimo seja reembolsado prematuramente. Em outras palavras, o risco de pré-pagamento é o risco de reembolso antecipado de um empréstimo por um mutuário.
Compreendendo o risco de pré-pagamento
O risco de pré-pagamento pode parecer contra-intuitivo, pois reembolsar um empréstimo em um período mais curto é considerado um risco. No entanto, para um credor, pode ser preferível ter um empréstimo pendente por um período de tempo mais longo. Para entender o risco de pré-pagamento, apresentamos um exemplo.
Considere um empréstimo com valor nominal de $ 1.000. O empréstimo tem uma taxa de juros de 10% sobre o valor de face do empréstimo. O mutuário deve fazer pagamentos anuais de juros. Despesas de juros As despesas de juros surgem de uma empresa que financia por meio de dívida ou arrendamento mercantil. Os juros são encontrados na demonstração do resultado, mas também podem ser calculados por meio do cronograma da dívida. O cronograma deve delinear todas as principais dívidas de uma empresa em seu balanço patrimonial e calcular os juros multiplicando-os em um período de três anos. Como tal, o credor receberia $ 1.300 durante a vida do empréstimo. O cronograma de pagamento do empréstimo é ilustrado abaixo:
Em seguida, suponha que o mutuário tenha a opção de reembolsar o valor de face antes do final de três anos. Nesse cenário, o mutuário pode, teoricamente, reembolsar o valor de face de $ 1.000 no final do Ano 1 e acabar não tendo que pagar juros nos Anos 2 e 3 (devido ao valor de face ser reembolsado no final do Ano 1). Ao fazer isso, o credor acabaria recebendo apenas US $ 100 de lucro no empréstimo. A programação de pagamento neste cenário é ilustrada abaixo:
Como tal, o risco de pré-pagamento é o risco de o mutuário reembolsar o valor do principal pendente (ou uma parte do valor do principal pendente) prematuramente e, por sua vez, fazer com que o credor receba menos em pagamentos de juros.
Risco de pré-pagamento em títulos garantidos por hipotecas
Títulos lastreados em hipotecas (MBS) Títulos lastreados em hipotecas (MBS) Um título lastreado em hipotecas (MBS) é um título de dívida garantido por uma hipoteca ou coleção de hipotecas. Um MBS é um título garantido por ativos negociado no mercado secundário e que permite aos investidores lucrar com o negócio de hipotecas que normalmente enfrentam o risco de pré-pagamento. Um título com garantia hipotecária é composto por um pacote de empréstimos imobiliários que os investidores podem comprar. Os investidores em títulos garantidos por hipotecas recebem os pagamentos de juros efetuados pelos empréstimos à habitação subjacentes. Como tal, quando os proprietários de casas pagam seus empréstimos antes do esperado, os investidores em títulos lastreados em hipotecas correm o risco de ter menores pagamentos de juros futuros gerados pelos empréstimos imobiliários subjacentes.
Para mitigar o risco de pré-pagamento enfrentado pelos investidores em títulos lastreados em hipotecas, as penalidades de pré-pagamento são comumente impostas aos proprietários que pagam seus empréstimos antes do esperado.
Taxas de juros e risco de pré-pagamento
Embora existam vários fatores que podem fazer com que um mutuário pague seu empréstimo antes do esperado, o fator impulsionador tende a ser as mudanças nas taxas de juros Taxa de juros Uma taxa de juros refere-se ao valor cobrado por um credor de um devedor por qualquer forma de dívida , geralmente expresso como uma porcentagem do principal. .
Por exemplo, considere um proprietário que contrai um empréstimo com taxa flutuante (ou seja, a taxa de juros do empréstimo aumenta com o aumento da taxa de juros do mercado e vice-versa).
- Se as taxas de juros caírem, o proprietário terá um incentivo para refinanciar o empréstimo à taxa flutuante em um empréstimo à taxa fixa. Nesse cenário, o potencial de refinanciamento do empréstimo imobiliário aumentará o risco de pré-pagamento para o credor original.
- Se as taxas de juros aumentarem, o proprietário terá um incentivo para pagar o empréstimo mais rapidamente para evitar pagamentos de juros futuros mais elevados. Nesse cenário, fazer pagamentos de principal mais cedo reduzirá os pagamentos de juros futuros e aumentará o risco de pré-pagamento para o credor.
Como tal, as mudanças nas taxas de juros desempenham um papel fundamental no aumento do risco de pré-pagamento enfrentado pelos credores.
Exemplo Prático
Um proprietário faz uma hipoteca Hipoteca Uma hipoteca é um empréstimo - concedido por um credor hipotecário ou um banco - que permite a um indivíduo comprar uma casa. Embora seja possível fazer empréstimos para cobrir o custo total de uma casa, é mais comum conseguir um empréstimo de cerca de 80% do valor da casa. a uma taxa de juros de 15%. No momento da contratação da hipoteca, a taxa de juro de mercado era de 15%. Dois anos depois, a taxa de juros do mercado é de 10%. Explique o risco de pré-pagamento, se houver, enfrentado pelo credor.
Solução: O credor enfrenta risco de pré-pagamento da hipoteca devido à mudança nas taxas de juros de mercado de 15% para 10%. O proprietário tem um incentivo, assumindo que não existem multas de pré-pagamento ou taxas de refinanciamento, para refinanciar a hipoteca de uma taxa de juros de 15% para uma taxa de juros mais próxima da taxa de juros de mercado atual de 10%. Ao fazer isso, o credor irá abrir mão dos pagamentos de juros (à taxa de juros mais alta) que teriam sido feitos pelo proprietário ao longo da vida da hipoteca.
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