A deterioração física refere-se à perda de valor de um imóvel devido ao desgaste físico de um edifício. Também pode descrever o desgaste normal que os edifícios experimentam à medida que envelhecem. Por exemplo, os sistemas de aquecimento e resfriamento se desgastam em algum momento no futuro. O desgaste de uma propriedade pode ser causado por elementos que ocorrem naturalmente, como água, vento, temperaturas extremas, térmitas ou terremotos. O desgaste também pode ser causado por humanos por meio de vandalismo, negligência, incêndio, etc.
O nível de deterioração depende do nível de manutenção em curso na propriedade, bem como da qualidade original de construção. Um edifício construído com materiais originais duráveis tem uma chance melhor de resistir à deterioração em comparação com um edifício construído com materiais de baixa qualidade. Além disso, os proprietários que realizam consertos regulares de itens desgastados e melhorias, como repintura e mudança do material da cobertura para tipos modernos de cobertura, reduzem o nível de deterioração da propriedade.
Resumo Rápido
- A deterioração física refere-se ao desgaste que os edifícios experimentam à medida que envelhecem, o que resulta na perda de valor.
- A deterioração física pode ser devido à ação de elementos como inundações, terremotos, fogo, luz solar ultravioleta, vento, etc.
- A deterioração pode ser curável ou incurável, dependendo da viabilidade econômica da realização dos reparos.
Categorias de deterioração física
A seguir estão as duas categorias principais de deterioração física de uma propriedade imobiliária:
1. Deterioração curável
A deterioração curável é um tipo de deterioração economicamente viável de curar. A viabilidade econômica é indicada se o aumento no valor de um imóvel for superior ou igual ao custo previsto de reparação do imóvel. O custo de fazer a substituição ou restaurar o item é usado como uma medida realista da deterioração curável.
Medir a deterioração curável envolve estimar o valor dos itens que precisam ser reparados, como substituições de janelas, repintura, calafetação, reparo de telhado, fixação de telhas soltas, fiação defeituosa e reparos no sistema de aquecimento ou refrigeração. As medições só devem incluir os itens acima se o ganho no valor de um imóvel compensar o custo dos reparos. Por exemplo, se o custo estimado do reparo do telhado e da fixação de telhas soltas custar US $ 8.000, um comprador em potencial pode reduzir o preço da oferta pelo mesmo valor para cobrir o custo de fazer tais reparos.
2. Deterioração incurável
Deterioração incurável é um tipo de depreciação considerada incurável, mesmo que os reparos tenham que ser feitos. Em termos simples, o custo de reparar o (s) item (ns) excede o valor que ele agregaria e, portanto, não há benefício econômico em consertá-los.
A deterioração incurável também pode ser agrupada em curto e longo prazo. Os itens de curto prazo referem-se aos itens com vida útil mais curta do que as próprias melhorias, enquanto os itens de longo prazo são aqueles cuja vida útil é igual ou superior às melhorias realizadas. Por exemplo, se a fundação de um edifício estiver defeituosa, tal reparo seria considerado uma deterioração incurável, pois exigiria reconstruir toda a estrutura do zero. A cura supera o aumento previsto do valor do imóvel.
Outras formas de deterioração de propriedade
Além da deterioração física, a seguir estão outras formas de deterioração que afetam as propriedades imobiliárias:
1. Obsolescência funcional
A obsolescência funcional é uma forma de deterioração devido a uma característica da propriedade que não é mais útil ou funcional, e que resulta na perda de valor de toda a propriedade. A deterioração pode ser devido a uma variedade de fatores, como mudanças nos requisitos do mercado, tecnologia em evolução, amenidades desatualizadas, projeto arquitetônico, condições econômicas locais, etc.
A perda de valor deve-se ao pressuposto de que uma característica específica não é econômica para substituir ou não pode ser alterada. Um exemplo de obsolescência funcional é um prédio de sete andares sem elevador (es). A adição de elevador será considerada curável se o aumento no valor da casa exceder o custo de instalação do equipamento.
2. Obsolescência externa
A obsolescência externa refere-se à perda no valor de uma propriedade devido a fatores externos que o proprietário tem pouca ou nenhuma capacidade de alterar. Alguns dos fatores externos podem incluir recessão Recessão Recessão é um termo usado para significar uma desaceleração na atividade econômica geral. Na macroeconomia, as recessões são oficialmente reconhecidas após dois trimestres consecutivos de taxas de crescimento do PIB negativas. , mudanças de zoneamento, perda regional de empregos, novos empreendimentos que afetam negativamente os valores das propriedades (como a construção de habitações de baixa renda densas, prisões municipais e estações de tratamento de esgoto perto da propriedade), restrições ambientais e mudanças negativas nos padrões de tráfego.
Os fatores acima mencionados são quase impossíveis de alterar uma vez que são exteriores à propriedade. Será caro ou virtualmente impossível alterar os efeitos adversos que não estão na propriedade. Por exemplo, está fora do poder de um proprietário realocar uma prisão municipal.
Da mesma forma, se a propriedade depende de um grande empregador, e esse empregador fecha, haverá um impacto devastador sobre os valores das propriedades na área. Esse fator é impossível de retificar e pode estar além da capacidade financeira do proprietário do imóvel.
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