Project finance é o financiamento de longo prazo de um investimento de capital independente, que são projetos com fluxos de caixa. Demonstração dos Fluxos de Caixa A Demonstração dos Fluxos de Caixa (também chamada de demonstração dos fluxos de caixa) é uma das três demonstrações financeiras principais que relatam o caixa gerado e gasto durante um período específico de tempo (por exemplo, um mês, trimestre ou ano). A demonstração dos fluxos de caixa funciona como uma ponte entre a demonstração dos resultados e o balanço e os ativos Ativos tangíveis Os ativos tangíveis são ativos com uma forma física e que possuem valor. Os exemplos incluem ativo imobilizado. Ativos tangíveis são vistos e sentidos e podem ser destruídos por incêndio, desastre natural ou acidente. Os ativos intangíveis, por outro lado, carecem de forma física e consistem em coisas como propriedade intelectual que podem ser claramente identificadas.O financiamento de projetos imobiliários é um exemplo clássico. Outros exemplos de financiamento de projetos incluem mineração, petróleo e gás e edifícios e construções.
Os fluxos de caixa do financiamento de projetos imobiliários devem ser suficientes para cobrir as despesas operacionais e financiar as necessidades de reembolso do financiamento. Normalmente, o financiamento é composto por dívidas Dívidas sênior e subordinada Para entender a dívida sênior e subordinada, devemos primeiro revisar a pilha de capital. A pilha de capital classifica a prioridade de diferentes fontes de financiamento. As dívidas sênior e subordinada referem-se à sua classificação na pilha de capital de uma empresa. No caso de liquidação, a dívida sênior é paga primeiro e o patrimônio líquido é correspondido à vida útil do ativo.
Financiamento de projetos imobiliários x finanças corporativas
Quando uma corporação Corporação Uma corporação é uma entidade legal criada por indivíduos, acionistas ou acionistas, com o objetivo de operar com fins lucrativos. As empresas podem celebrar contratos, processar e ser processadas, possuir bens, remeter impostos federais e estaduais e pedir dinheiro emprestado a instituições financeiras. assume um novo investimento, pode usar fluxos de caixa de outras atividades operacionais para financiar o novo projeto. Ele também pode usar sua qualidade de crédito geral para pedir dinheiro emprestado e financiar o projeto. A corporação também pode emitir ações com um horizonte de tempo indefinido. No financiamento de projetos imobiliários, o patrimônio utilizado para financiar o projeto é geralmente reembolsado no final de um horizonte de tempo específico.
Pilha de capital em financiamento de projetos imobiliários
Quando se trata de financiamento de projetos imobiliários, a pilha de capital inclui várias considerações, como segue:
- Capta empréstimos para construção para financiamento
- Segurança e prioridade para vários credores na pilha de capital
- Termo que corresponde ao tempo que leva para desenvolver e vender o projeto
- Trade-offs entre taxa de juros fixa e flutuante
- Preços em torno do patrimônio
A pilha de capital, que consiste em todos os diferentes tipos de financiamento que podem ser usados, normalmente compreende o seguinte:
- Débito sênior
- Dívida subordinada
- Capital próprio
A dívida sênior é o capital mais garantido, enquanto o patrimônio líquido é o mais arriscado dos três.
Termos e definições do setor de financiamento de projetos imobiliários
Para construir um modelo financeiro, precisamos entender os termos e definições importantes frequentemente usados no financiamento de projetos imobiliários:
- Loan to value (LTV) : O montante do financiamento da dívida que um credor fornecerá como uma porcentagem do valor de mercado do imóvel.
- Loan to cost (LTC) : O valor da dívida que um credor fornecerá como uma porcentagem do custo de um desenvolvimento.
- Receita operacional líquida (NOI) : Receita bruta de locação menos despesas operacionais (IPTU, seguros, manutenção, etc.).
- Cap rate : NOI dividido pelo valor do imóvel, expresso em porcentagem.
- Período de amortização : O número de períodos (meses ou anos) que as amortizações do principal de um empréstimo levam para ser concluído.
- Prazo : O período de tempo durante o qual é acordada a taxa de juros de um empréstimo hipotecário.
- Parceiro geral (GP) : Um proprietário de uma parceria com responsabilidade ilimitada - geralmente um gerente que participa ativamente das operações.
- Parceiro limitado (LP) : um investidor passivo com capacidade limitada, com base no valor que investiu no projeto.
- Empréstimo da terra : Financiamento usado para adquirir um pedaço de terra sem NOI. O valor de longo prazo será muito inferior ao de uma propriedade geradora de renda.
- Razão de espaço físico (FSR) : usada para determinar o tamanho de um edifício e controlar a densidade de desenvolvimento em um lote de terreno.
- Área bruta de construção (GBA) : A soma de todos os espaços de construção de uma parede a outra.
- Área bruta locável (ABL) : A soma de todos os espaços habitáveis fechados.
- Área bruta do site : as medidas bidimensionais de um site, com base em suas linhas de propriedade .
- Deduções : uma parte da área bruta do local que não pode ser construída, como áreas de acesso público, estradas, vias, etc.
- Área líquida do site : A área bruta do site, menos quaisquer deduções.
- GBA máx . : a área bruta de construção, calculada com base no FSR.
- Construção GBA : A área bruta de construção, com base nos planos de construção.
- Área vendável: A área bruta de construção baseada na construção, deduzida de todos os espaços comuns ou outras áreas não vendáveis.
Financiamento de projetos imobiliários - cronograma de desenvolvimento
Compreender o processo de desenvolvimento e o cronograma nos ajuda a obter um mapa claro ao construir um modelo de financiamento de projetos imobiliários. Existem várias etapas em um projeto de incorporação imobiliária:
Diferentes tipos de financiamento são usados em cada fase do ciclo de vida do financiamento de projetos imobiliários. Por exemplo, uma empresa pode usar capital próprio para financiar a obtenção de negócios. Isso ocorre porque há um alto risco nas fases iniciais de um projeto e, portanto, pode ser difícil obter empréstimos bancários. Nos estágios posteriores, como rezoneamento e pré-desenvolvimento, os projetos são geralmente financiados com empréstimos e capital próprio.
Financiamento de projetos imobiliários - modelo financeiro e avaliação
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- Modelo de orçamento do projeto Modelo de orçamento do projeto Este modelo de orçamento do projeto fornece uma ferramenta para resumir o orçamento de custo de um projeto. O orçamento do projeto é uma ferramenta usada pelos gerentes de projeto para estimar o custo total de um projeto. Um modelo de orçamento do projeto inclui uma estimativa detalhada de todos os custos que provavelmente serão incorridos antes da conclusão do projeto
- Real Estate Joint Venture Real Estate Joint Venture Uma Real Estate Joint Venture (JV) desempenha um papel crucial no desenvolvimento e financiamento da maioria dos grandes projetos imobiliários. Uma joint venture é um acordo
