Os termos UpREIT vs DownREIT descrevem as diferenças que existem na estrutura corporativa dos REITs. O conceito de UpREIT, que significa “Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts,” foi introduzido em 1992. Um UpREIT permite que REITs de longa data agrupem todas as propriedades imobiliárias que possuem sob uma nova estrutura REIT sem vender nenhuma das propriedades para o REIT. Isso significa que o novo REIT não possui diretamente nenhuma propriedade.
Ao mesmo tempo, um DownREIT permite que um investidor se torne sócio de um REIT entrando em um acordo de parceria conjunta. Ambas as estruturas permitem que os investidores adiem os impostos sobre ganhos de capital. Imposto sobre ganhos de capital O imposto sobre ganhos de capital é um imposto cobrado sobre ganhos de capital ou lucros que um indivíduo obtém com a venda de ativos. O imposto só é cobrado quando o ativo é convertido em dinheiro, e não quando ainda está nas mãos de um investidor. na venda de imóveis valorizados.
Resumo Rápido
- UpREITs e DownREITs são tipos de estruturas corporativas de REITs que permitem aos investidores diferir os impostos sobre ganhos de capital na venda de propriedades avaliadas.
- Um UpREIT permite que os investidores contribuam com suas participações de investimento imobiliário para uma parceria guarda-chuva em troca de unidades de parceria limitada.
- Um DownREIT permite que os investidores se tornem sócios em um acordo de parceria com um REIT.
O que é um UpREIT?
Um UpREIT é uma alternativa ao DownREIT e permite que os proprietários contribuam para uma parceria guarda-chuva em troca de unidades operacionais limitadas com tara igual ao valor da propriedade contribuída. Os investidores recebem opções de venda, que podem ser convertidas em dinheiro ou ações REIT após um período futuro acordado.
Os recursos recebidos podem ser usados para adquirir mais propriedades imobiliárias, pagar dívidas ou para outros fins relacionados ao REIT. Todas as funções de gestão são transferidas para a parceria guarda-chuva, e o novo REIT funciona como uma holding Company Holding Uma holding é uma empresa que não conduz quaisquer operações, empreendimentos ou outras tarefas ativas para si mesma. Em vez disso, existe com o propósito de possuir.
Os UpREITs também podem ser usados como uma ferramenta de planejamento imobiliário, onde os investidores podem transferir suas propriedades para seus herdeiros sem impostos. Os herdeiros podem adiar o exercício da opção de venda até após o falecimento do proprietário, quando as cotas da sociedade são ampliadas ao valor de mercado.
Eles podem então exercer a opção de venda. Opção de venda Uma opção de venda é um contrato de opção que dá ao comprador o direito, mas não a obrigação, de vender o título subjacente a um preço especificado (também conhecido como preço de exercício) antes ou em um vencimento predeterminado encontro. É um dos dois principais tipos de opções, sendo o outro tipo uma opção de compra. sem pagar impostos sobre ganhos de capital sobre o valor apreciado dos ativos imobiliários subjacentes. O exercício da opção de venda após a morte do proprietário do imóvel proporciona maior liquidez para pagar os impostos imobiliários e evita o imposto de renda na tributação subsequente.
O que é um DownREIT?
Um DownREIT é uma estrutura relativamente mais recente em comparação com um UpREIT. Ao contrário de um UpREIT, onde todas as atividades do REIT são realizadas em nível de parceria, um DownREIT é uma parceria conjunta entre o proprietário do imóvel e o REIT. A estrutura DownREIT foi criada para proprietários de imóveis que não pretendem operar sob uma parceria guarda-chuva, mas, em vez disso, os proprietários se tornam sócios na sociedade em comandita com a REIT.
A nova sociedade em comandita pode possuir e operar propriedades imobiliárias. Algumas das propriedades podem ser adquiridas diretamente ou possuídas por meio de sociedades limitadas com proprietários que contribuíram com propriedades para a parceria.
DownREITs são preferidos por investidores que desejam evitar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital na venda de propriedades imobiliárias valorizadas se eles acreditarem que o valor de suas propriedades excederá significativamente o valor das propriedades de propriedade de REIT. O desempenho do investimento do DownREIT depende da propriedade do proprietário, e não de toda a carteira do REIT. O investidor possui uma opção de venda que pode ser convertida em ações REIT ou dinheiro, e o valor de conversão depende do valor dos investimentos imobiliários do proprietário do imóvel naquele momento específico.
No entanto, a estrutura de um DownREIT é bastante complicada e os investidores costumam contratar os serviços de um especialista em impostos para ajudá-los a estruturar o investimento de forma adequada. DownREITs tendem a atrair a atenção da Receita Federal, e o órgão tributário federal pode considerar a transferência de propriedade para o DownREIT como um evento tributável, a menos que devidamente estruturado.
Comparando UpREIT vs DownREIT
1. Benefícios fiscais
Os UpREITs tendem a ser mais amplamente utilizados por investidores imobiliários devido às suas vantagens fiscais e simplicidade. Se o objetivo de um investidor é diferir os impostos sobre ganhos de capital, um UpREIT é a melhor opção, uma vez que a transferência de propriedade apreciada do REIT não cria um evento tributável.
DownREITs tendem a adotar uma estrutura operacional complexa. Como resultado, eles podem exigir que o investidor gaste mais na contratação de um especialista em impostos e investimentos para fornecer orientação sobre como estruturar o investimento. Se o investidor não seguir as regras estabelecidas pelo IRS ao transferir um imóvel valorizado, o órgão tributário federal pode considerar a transação um fato gerador.
2. Taxa de retorno
Os DownREITs têm preferência sobre os UpREITs quando o proprietário espera que sua propriedade valorize mais do que todo o portfólio do REIT. A DownREIT atua como uma joint venture Real Estate Joint Venture Uma Real Estate Joint Venture (JV) desempenha um papel crucial no desenvolvimento e financiamento da maioria dos grandes projetos imobiliários. Uma joint venture é um acordo entre um REIT e um proprietário, e apenas os ativos do proprietário são mantidos no nível de parceria. O desempenho da parceria não anda de mãos dadas com o desempenho de todo o portfólio de imóveis da REIT.
No exercício da opção de venda, a conversão está atrelada ao valor dos ativos da parceria no momento da conversão e não aos ativos da parceria. Por outro lado, as unidades de parceria detidas por um investidor em um UpREIT sobem e descem com as ações do REIT e podem resultar em perda se as ações perderem valor no momento da conversão.
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