A taxa de capitalização (ou Cap Rate, para abreviar) é comumente usada em imóveis. Imóveis são os imóveis que consistem em terrenos e benfeitorias, que incluem edifícios, instalações, estradas, estruturas e sistemas de utilidades. Os direitos de propriedade dão um título de propriedade sobre a terra, benfeitorias e recursos naturais, como minerais, plantas, animais, água, etc. e referem-se à taxa de retorno de uma propriedade com base na receita operacional líquida (NOI) que a propriedade gera. Em outras palavras, a taxa de capitalização é uma métrica de retorno usada para determinar o retorno potencial do investimento Retorno do investimento (ROI) O retorno do investimento (ROI) é uma medida de desempenho usada para avaliar o retorno de um investimento ou comparar a eficiência de diferentes investimentos . ou reembolso de capital.
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Fórmula da taxa de capitalização
A fórmula para Cap Rate é igual ao Net Operating Income (NOI) dividido pelo valor de mercado atual do ativo.
Onde:
- A receita operacional líquida é a receita anual. Receita anual A receita anual é o valor total da receita obtida durante um ano fiscal. A receita anual bruta refere-se a todos os ganhos antes de quaisquer deduções serem feitas, e a receita anual líquida refere-se ao valor que permanece após todas as deduções serem feitas. O conceito se aplica a pessoas físicas e jurídicas geradas pela propriedade após a dedução de todas as despesas incorridas nas operações, incluindo o gerenciamento da propriedade e o pagamento de impostos.
- O valor de mercado atual do ativo é o valor de um ativo Ativos tangíveis Os ativos tangíveis são ativos com uma forma física e que possuem valor. Os exemplos incluem imobilizado. Ativos tangíveis são vistos e sentidos e podem ser destruídos por incêndio, desastre natural ou acidente. Os ativos intangíveis, por outro lado, não têm uma forma física e consistem em coisas como propriedade intelectual no mercado.
Importância da Taxa de Capitalização
A taxa de capitalização é usada para comparar diferentes oportunidades de investimento. Por exemplo, se tudo o mais for igual, uma propriedade com uma taxa de capitalização de 10% versus 3% de outra propriedade, um investidor provavelmente se concentrará na propriedade com uma taxa de capitalização de 10%.
A taxa também indica o tempo que leva para recuperar um investimento em uma propriedade. Por exemplo, se uma propriedade vier com um limite de 10%, levará 10 anos para o investidor recuperar seu investimento (denominado “totalmente capitalizado”).
Embora seja uma métrica importante na comparação de oportunidades de investimento, os investidores nunca devem basear uma compra apenas na taxa de capitalização de uma propriedade. É útil observar que as taxas de capitalização diferentes representam níveis diferentes de risco - uma taxa de capitalização baixa implica menor risco, enquanto uma taxa de capitalização alta implica em maior risco. Portanto, não há taxa de capitalização “ideal” - depende da preferência de risco do investidor.
Por exemplo, considere duas propriedades em localizações geográficas diferentes - uma está em uma região suburbana altamente cobiçada, enquanto a outra está em uma parte degradada da cidade. A propriedade na cobiçada região suburbana apresentaria um limite inferior devido ao alto valor de mercado do ativo. Ao contrário, a propriedade localizada na parte degradada da cidade viria com um teto mais alto, refletido no menor valor de mercado desse ativo.
Exemplo de taxa de capitalização
John é um investidor que deseja comprar uma propriedade para investimento. Dos cursos sobre imóveis, ele lembra que a taxa de capitalização é uma métrica eficaz na avaliação de imóveis. John identifica três propriedades com suas respectivas despesas, receita anual e valores de mercado:
Depois de fazer os cálculos para as propriedades acima, John percebe que a Propriedade C retorna a taxa de capitalização mais alta.
Em um mundo simples, John pode basear sua compra apenas na taxa. No entanto, é apenas uma das muitas métricas que podem ser usadas para avaliar o retorno de imóveis comerciais. Embora o cap rate dê uma boa ideia do retorno teórico sobre o investimento de uma propriedade, ele deve ser usado em conjunto com outras métricas, como o multiplicador de aluguel bruto, entre muitos outros. Portanto, outras métricas devem ser usadas em conjunto com a taxa de capitalização para avaliar a atratividade de uma oportunidade imobiliária.
Curso de Modelagem Imobiliária
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Resumo da taxa de capitalização
- A taxa de capitalização é uma métrica de lucratividade usada para determinar o retorno do investimento de um imóvel.
- A fórmula para a taxa de capitalização é calculada como a receita operacional líquida dividida pelo valor de mercado atual do ativo.
- A taxa de capitalização pode ser usada para determinar o risco de uma oportunidade de investimento - uma alta taxa de capitalização implica menor risco, enquanto uma baixa taxa de capitalização implica maior risco.
- A taxa de capitalização deve ser usada em conjunto com outras métricas e os investidores nunca devem basear uma compra apenas na taxa de capitalização de uma propriedade.
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