A abordagem de comparação de vendas depende das vendas recentes de propriedades imobiliárias semelhantes às que estão sendo avaliadas. A propriedade que está sendo comparada também deve cair na mesma localidade e uso atual.
Resumo Rápido
- A abordagem de comparação de vendas é um dos três métodos usados na avaliação de propriedades imobiliárias. Outras abordagens de avaliação são abordagens de custo e receita.
- A abordagem de avaliação de comparação de vendas em imóveis usa dados de vendas de propriedades semelhantes para determinar o valor de mercado de uma propriedade.
- Pelo menos três propriedades vendidas recentemente e semelhantes devem ser usadas pelo avaliador ao determinar o valor atual de uma propriedade.
Compreendendo a abordagem de comparação de vendas
Ao avaliar o valor da propriedade em questão, os ajustes de preço são feitos de acordo com as características da propriedade comparável.
Se a propriedade em questão não tiver uma determinada característica encontrada na propriedade comparável, o preço é ajustado para baixo de acordo com o valor atribuído a uma determinada característica. Consequentemente, se a propriedade vier com uma característica valiosa não encontrada na propriedade comparável, o valor é ajustado para cima de acordo. Isso é feito até que um valor final seja alcançado após a comparação de pelo menos três propriedades recentemente vendidas e semelhantes.
A abordagem de comparação de vendas para avaliação constitui uma parte crítica da análise comparativa de mercado para profissionais de avaliação. A abordagem de mercado comparativa é a base para determinar o valor de mercado prevalecente para uma propriedade em fase de aquisição. Em colaboração com outros métodos de avaliação, a abordagem de comparação de vendas é uma estimativa aproximada para vendedores, investidores, Real Estate Investment Trust (REIT). Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é um fundo de investimento ou título que investe em propriedades imobiliárias geradoras de renda . O fundo é administrado e de propriedade de uma empresa de acionistas que contribuem com dinheiro para investir em propriedades comerciais, como prédios de escritórios e apartamentos, armazéns, hospitais, shopping centers, alojamentos estudantis, avaliadores de hotéis e o público em geral.
Devido à natureza dinâmica e à natureza em constante mudança dos mercados imobiliários, os investidores devem verificar frequentemente os preços de propriedades à venda recentemente listadas. Os mercados mudam rapidamente e todos os participantes devem estar cientes das tendências atuais. Com base nas condições prevalecentes, os vendedores e investidores podem ser obrigados a aumentar ou diminuir suas demandas para estar em sintonia com as tendências do mercado.
Encontrando a Propriedade Comparável Ideal
Uma propriedade comparável é aquela que é mais semelhante à propriedade em questão. As semelhanças devem corresponder a todos os detalhes gerais da propriedade. As descrições gerais de uma propriedade incluem o número de quartos, banheiros, tamanho da metragem quadrada, etc. Algumas das discrepâncias permitidas incluem um banheiro extra, cor da tinta e outras descrições insignificantes.
A comparação de propriedades comparáveis deve ser restrita a propriedades que estão o mais próximo possível em sua localização física. É porque propriedades em locais diferentes podem ter valores de mercado diferentes, embora compartilhem muitas semelhanças.
Por exemplo, apartamentos residenciais Residential Properties REITs Residential properties REITs são REITs que possuem e gerenciam unidades residenciais para locação aos inquilinos. REITs residenciais podem ser categorizados em estruturas unifamiliares ou multifamiliares que estão disponíveis para ocupação para fins não comerciais. Eles podem incluir condomínios, casas de férias, residências estudantis que estão perto do distrito comercial central atraem uma valorização mais alta do que propriedades localizadas longe do CBD. Outra consideração que deve ser feita é levar os imóveis que foram vendidos o mais recentemente possível.
As propriedades vendidas recentemente vêm com melhores aproximações do que as propriedades vendidas alguns meses ou anos antes, uma vez que os mercados imobiliários mudam regularmente. Se não houver propriedades comparáveis no mesmo local, considere as propriedades vendidas recentemente em locais próximos, em vez de ir mais longe no tempo enquanto procura propriedades comparáveis.
Fatores de ajuste de avaliação
1. Qualidades comparáveis
A propriedade em questão deve ser o mais semelhante possível à propriedade comparável, o que reduz significativamente a necessidade de ajustes. Ajustes surgem das diferenças de comparação testemunhadas na propriedade em questão.
2. Interesse de propriedade
O valor do assunto pode ser ajustado para cima ou para baixo, dependendo do interesse de propriedade da propriedade em questão. Por exemplo, uma taxa de juros simples é avaliada de maneira diferente de uma taxa de juros sob arrendamento. Conseqüentemente, a participação acionária é uma questão controversa na avaliação.
3. Condições de mercado
As condições de mercado são outros determinantes nos ajustes de avaliação. Os preços dos imóveis podem aumentar ou diminuir dependendo das tendências de mercado prevalecentes. Os vendedores podem baixar seus preços para ter melhores chances de aquisição, dependendo da concorrência no momento. O mercado pode mudar até em questão de uma semana.
4. Localização
Outro determinante é a localização do imóvel em questão. Propriedades relativamente localizadas perto de infraestruturas essenciais, como aeroportos, estradas, CBDs, etc., são consideradas de maior valor do que aquelas localizadas mais longe.
Fatores principais, como padrões de tráfego, estabelecimentos comerciais REITs de varejo REITs de varejo são um tipo de REIT que possui e gerencia propriedades de varejo em distritos comerciais centrais e áreas de luxo. Aluga o espaço de varejo para, acesso a amenidades sociais, também pode contribuir para ajustes devido a diferenças entre o imóvel em questão e propriedades comparáveis.
Conclusão
A abordagem de comparação de vendas capitaliza a similaridade das duas propriedades sendo comparadas. A similaridade varia de quão recente é a venda ou listagem até a similaridade na descrição das entidades comparadas. É evidente que não existem unidades idênticas e comparáveis; portanto, há uma necessidade de ajustes dependendo das diferenças nos recursos.
A abordagem de comparação de vendas depende muito dos dados de vendas recentes e pode não ser apropriada se não houver dados de vendas recentes. Portanto, uma avaliação imobiliária sem grandes vendas e dados recentes deve usar meios alternativos. No entanto, caso os dados recentes sejam adequados, o método de avaliação mais adequado é o método de avaliação de imóveis por comparação de vendas.
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