O método da capitalização direta obtém-se repartindo os resultados registados ao longo do tempo pelas respectivas taxas de capitalização apuradas no mesmo período. O cap rate é obtido dividindo a receita operacional líquida Net Operating Income (NOI) Net Operating Income (NOI) é o valor de uma propriedade geradora de receita quando as despesas operacionais totais e perdas de instalações vagas são deduzidas do valor de ativos.
O método de capitalização direta não é apropriado para instalações ocupadas pelo proprietário devido à sua dependência excessiva da receita da propriedade. O aumento no cap rate Cap Rate (REIT) Cap rate é uma métrica financeira que é usada por investidores imobiliários para analisar investimentos imobiliários e determinar sua taxa de retorno potencial com base em reduz o valor do quociente significativamente. Assim, uma redução no cap rate significa que o valor de mercado do imóvel aumenta. Assim, o valor de mercado a ser apurado é indiretamente proporcional ao cap rate.
Por outro lado, a receita operacional líquida é diretamente proporcional ao valor de mercado Valor justo de mercado O valor justo de mercado (de um bem ou serviço sendo trocado) refere-se ao preço pelo qual ambas as partes da transação (o comprador e o vendedor daquele bem ou .Um aumento na receita operacional líquida (NOI) resulta em um aumento significativo no valor de mercado.Um valor de mercado reduzido significa que o NOI é baixo e requer um aumento estratégico.
Resumo Rápido
- O método de capitalização direta é um método de avaliação imobiliária que ajuda na conversão de renda em valor.
- O método de capitalização direta é obtido dividindo-se a receita gerada pela propriedade pelo seu cap rate.
- Ao contrário de outros métodos de avaliação, o método é fácil de usar e interpretar quando há dados suficientes ao longo do tempo para renda e taxa de limite.
Capitalização de rendimento vs. capitalização direta
Ao contrário da capitalização direta, a capitalização de rendimento depende muito dos fundos do imóvel para avaliação, enquanto a primeira depende inteiramente da receita gerada pela propriedade. A capitalização do rendimento se baseia no fato de que o mercado imobiliário como investimento é uma meta de longo prazo, da qual o investidor deve colher indefinidamente por um longo tempo no futuro.
Normalmente, espera-se que, no futuro, as receitas de aluguel de um imóvel aumentem gradativamente devido à inflação previsível. A inflação também faz com que os custos de manutenção e reparos aumentem, especialmente quando a propriedade não foi mantida adequadamente pelo proprietário anterior.
A receita de uma propriedade pode variar em períodos futuros devido a vários fatores. O método de capitalização de rendimento pretende prever as mudanças esperadas para um investidor. Isso leva em consideração todos os fatores, como a inflação Inflação A inflação é um conceito econômico que se refere a aumentos no nível de preços dos bens durante um determinado período de tempo. O aumento no nível de preços significa que a moeda em uma dada economia perde poder de compra (ou seja, menos pode ser comprado com a mesma quantidade de dinheiro). , manutenção, custos e reparos, para garantir que o imóvel está na melhor forma possível.
Devido às suas capacidades de previsão do futuro, corretores, agências reguladoras, avaliadores comerciais, investidores e o público em geral confiam fortemente no método de capitalização de rendimento para avaliação imobiliária. No entanto, o método funciona melhor quando usado em conjunto com outros métodos de avaliação para obter os melhores resultados.
Qual é o melhor método de avaliação?
Existem vários métodos de capitalização / avaliação que são comumente usados. Os métodos de avaliação seguem diferentes abordagens para a avaliação de uma propriedade. Todos são usados regularmente, individual ou coletivamente, por corretores, assessores de imóveis comerciais, investidores e público em geral.
Ao realizar uma avaliação de um imóvel, não é recomendado o uso de um método de avaliação único devido à singularidade das situações nas avaliações imobiliárias. Dois ou mais métodos de avaliação devem ser usados indistintamente ou individualmente ao realizar avaliações, mas os métodos mais apropriados dependem da situação específica.
Os métodos de capitalização direta e de rendimento são os dois métodos mais populares usados na avaliação imobiliária. No entanto, os dois métodos são usados em instâncias diferentes, dependendo da situação. Por exemplo, em propriedades com fluxos de renda instáveis, o método de capitalização de rendimento é o mais apropriado. O método do limite de rendimento analisará a provável estabilidade futura da propriedade, levando em consideração os ganhos futuros, dando assim uma melhor visão do potencial de crescimento da propriedade.
Propriedades menos estáveis fornecem dados limitados que podem ser usados para analisar seus ganhos e, portanto, o método de capitalização direta é inadequado. Por outro lado, propriedades estabelecidas com rendimentos mensais ou anuais estáveis oferecem pontos de dados adequados que podem ser usados para analisar seus rendimentos. Portanto, o método de capitalização direta é o mais preferido em tais situações.
Fatores a serem considerados ao avaliar propriedades imobiliárias
Avaliar propriedades imobiliárias que um investidor pretende adquirir pode ajudar um investidor a determinar se deve adquirir a propriedade ou descontinuar o plano de investimento. Os investidores devem se concentrar em procurar os fatores ocultos que podem não ser evidentes durante a avaliação, mas podem aparecer no futuro.
1. Dificuldades financeiras ou disputas legais de propriedade pendentes
Um inquilino importante pode estar enfrentando uma crise financeira, o que pode colocar em dúvida a capacidade de cumprir suas obrigações mensais de aluguel. A propriedade também pode estar sujeita a disputas legais de propriedade que podem exigir que a empresa contrate advogados e incorrer em custos legais adicionais.
2. Padrões de vagas
Outro fator que os investidores podem considerar durante as avaliações dos imóveis são os padrões de vacância nas instalações, o que pode explicar os padrões potenciais de ganhos futuros. Se os padrões de vacância continuarem flutuando com o tempo, pode ser devido a fatores, como má manutenção do edifício, especificamente paredes sem pintura, luminárias quebradas, canos de esgoto bloqueados, etc.
Os fatores ocultos podem parecer insignificantes no início, mas afetarão a viabilidade do projeto no futuro. As questões geralmente são invisíveis para o método de avaliação, como o método de capitalização direta, e os investidores devem tentar investigar essas questões antes de tomar a decisão final sobre investir ou não.
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