No setor imobiliário, a obsolescência funcional se refere à diminuição da utilidade de um projeto de arquitetura de tal forma que alterá-lo para se adequar aos projetos imobiliários atuais é quase impossível. No longo prazo, a obsolescência funcional resulta em perdas para os investidores devido ao fato de que os investimentos imobiliários Renda Corrente (Investimentos em Imóveis) A receita corrente é uma estratégia de investimento que dá aos investidores exposição a pagamentos consistentes acima da média. O foco mais comum na renda atual é financeiramente intenso.
Quando uma propriedade se torna obsoleta, ela não pode mais ser útil para o proprietário nem para a comunidade. Torná-lo curável pode envolver custos de demolição e custos de remoção de entulhos, o que pode trazer mais perdas para o proprietário ou investidor.
Resumo Rápido
- A obsolescência funcional refere-se ao estado em que um recurso de design em um imóvel perde sua demanda por ser arcaico, e outros designs modernos assumiram o controle.
- A obsolescência funcional não é facilmente corrigida, pois o design desatualizado não é curável com facilidade.
- Exemplos da vida real de obsolescência funcional incluem pontes com faixas e acostamentos inadequados e estradas que não atendem às demandas de tráfego moderno.
Compreendendo a obsolescência funcional
Os investidores em situação de obsolescência funcional podem considerar a utilidade a longo prazo do imóvel em questão. Por exemplo, uma casa antiga de dois quartos em uma área com três quartos modernos com um banheiro em cada quarto pode ser considerada funcionalmente obsoleta.
Outros itens que são altamente sujeitos à obsolescência funcional incluem eletrônicos, como smartphones. A indústria de smartphones está mudando constantemente, e novos designs se tornam obsoletos rapidamente devido à incompatibilidade e designs antigos.
No entanto, às vezes, é possível fazer um retorno da obsolescência funcional. Por exemplo, as empresas da indústria de móveis podem redesenhar seus móveis para se adequar às últimas tendências e apresentá-los à venda em designs modernos.
Tipos de obsolescência funcional
Os dois principais tipos de obsolescência funcional são:
1. Obsolescência curável
A obsolescência curável pode ser causada pela falta de acessórios específicos que podem ser remediados com a compra dos acessórios necessários, a presença de um acessório que não é mais importante para a propriedade ou a falta de acessórios que podem ser reparados substituindo o item necessário.
2. Obsolescência incurável
A obsolescência funcional incurável é causada principalmente por fatores externos sobre os quais o proprietário do imóvel não tem influência. Os investidores podem evitar a ocorrência de tal obsolescência conduzindo pesquisas adequadas sobre as tendências e designs mais recentes no mercado imobiliário antes de se comprometerem com o investimento.
A obsolescência incurável é um tipo de obsolescência que não tem cura financeiramente. Ocorre quando é muito caro consertar o problema. Por exemplo, um edifício residencial antigo em uma área com casas residenciais modernas pode ser considerado incurável porque exigiria reformas pesadas para torná-lo moderno e aumentar seu valor de revenda.
O custo das reformas será significativamente mais alto do que o valor que trará de volta quando for vendido. Em geral, a obsolescência funcional pode ser prevista nas fases iniciais de análise e avaliação de q bens imóveis antes da aquisição.
O impacto da obsolescência funcional nas propriedades
A obsolescência funcional leva a um declínio na avaliação de bens imóveis durante uma avaliação. Avaliação Uma avaliação é basicamente uma forma de conduzir uma análise ou avaliação imparcial de um ativo, um negócio ou organização, ou para avaliar um desempenho em relação a um determinado conjunto de padrões ou critério. Realizada por um avaliador qualificado, uma avaliação geralmente é feita sempre que uma propriedade ou ativo está para ser vendido e seu valor precisa ser determinado. O mercado imobiliário está altamente sujeito à obsolescência funcional, uma vez que o setor é dinâmico, e a demanda por casas modernas causa esse dinamismo.
Por exemplo, uma casa velha encontrada em um bairro vibrante com bangalôs modernos de andares está funcionalmente obsoleta. A casa pode não vir com nenhum defeito, mas o mercado em um determinado momento não exige tais normas. No entanto, essa casa pode ser renovada para se aproximar dos padrões de seu ambiente.
Os piores efeitos para o setor imobiliário devido à obsolescência funcional são os prejuízos incorridos e a dificuldade de transformar o imóvel em uma estrutura convencionalmente moderna para se adequar aos padrões atuais.
Fatores externos que afetam a obsolescência funcional
Existem certos fatores que afetam a obsolescência funcional e que os investidores podem influenciar a seu favor. Esses fatores são curáveis e não são desvantajosos para a avaliação de imóveis. Curar tal obsolescência pode ser tão fácil quanto consertar, repintar ou mesmo instalar instalações modernas que faltam para tornar a propriedade moderna e atualizada.
No entanto, existem efeitos externos incuráveis que não podem ser influenciados pelos investidores imobiliários. A obsolescência externa e incurável provoca uma queda acentuada na avaliação de um imóvel quando avaliado. Exemplos de fatores externos de obsolescência incuráveis incluem os seguintes casos:
1. Estradas movimentadas
Uma propriedade pode estar localizada perto de uma estrada que pode se tornar movimentada a longo prazo. Propriedades residenciais e comerciais próximas a estradas movimentadas tendem a ser menos atraentes e, portanto, perdem valor rapidamente. Estradas movimentadas sujeitam os moradores à poluição sonora e ao trânsito sem fim, o que diminui a demanda no mercado imobiliário.
As unidades residenciais localizadas próximas a estabelecimentos comerciais, como casas noturnas e restaurantes, podem ser afetadas pela poluição sonora dos negócios, causando-lhes parcial obsolescência funcional.
2. Construção de aterros sanitários
Além disso, a construção de aterros próximos a instalações residenciais ou comerciais causa poluição sonora e de cheiro que torna essa propriedade menos procurada. A receita de tais propriedades pode diminuir significativamente, à medida que os inquilinos desocupam áreas mais amigáveis.
3. Construção de moradias populares
Outra instância pode ser a construção de apartamentos populares em um bairro de alto padrão. Um bairro próspero detesta edifícios altos, já que a maioria deles constrói luxuosas mansões de dois andares. Esses apartamentos podem desencorajar os compradores de investimentos residenciais, reduzindo assim o valor de tais propriedades imobiliárias.
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