Um título hipotecário (MBS) é um título de dívida garantido por uma hipoteca ou coleção de hipotecas. Um MBS é um título lastreado em ativos negociado no mercado secundário Alternative Investment Market (AIM) O Alternative Investment Market (AIM) foi lançado em 19 de junho de 1995 como um mercado de sub-bolsa da London Stock Exchange (LSE). O mercado foi concebido para, e isso permite aos investidores lucrar com o negócio hipotecário, sem a necessidade de comprar ou vender diretamente os empréstimos à habitação.
As hipotecas são vendidas a instituições como um banco de investimento. Lista dos principais bancos de investimento Lista dos 100 principais bancos de investimento do mundo, classificados em ordem alfabética. Os principais bancos de investimento da lista são Goldman Sachs, Morgan Stanley, BAML, JP Morgan, Blackstone, Rothschild, Scotiabank, RBC, UBS, Wells Fargo, Deutsche Bank, Citi, Macquarie, HSBC, ICBC, Credit Suisse, Bank of America Merril Lynch ou instituição governamental, que então o empacota em um MBS que pode ser vendido a investidores individuais. Uma hipoteca contida em um MBS deve ter se originado de uma instituição financeira autorizada.
Quando um investidor compra um título lastreado em hipotecas, ele basicamente está emprestando dinheiro aos compradores de casas. Em troca, o investidor obtém os direitos sobre o valor da hipoteca, incluindo juros e pagamentos de principal feitos pelo mutuário.
A venda das hipotecas que eles possuem permite que os bancos emprestem hipotecas a seus clientes com menos preocupação sobre se o tomador do empréstimo conseguirá pagar o empréstimo. O banco atua como intermediário entre os investidores MBS e os compradores de imóveis. Os compradores típicos de MBS incluem investidores individuais e corporações. Corporação Uma corporação é uma entidade legal criada por indivíduos, acionistas ou acionistas, com o objetivo de operar com fins lucrativos. As empresas podem celebrar contratos, processar e ser processadas, possuir bens, remeter impostos federais e estaduais e pedir dinheiro emprestado a instituições financeiras. e investidores institucionais.
Tipos de títulos garantidos por hipotecas
Existem dois tipos básicos de títulos garantidos por hipotecas: títulos garantidos por hipotecas de passagem e obrigações hipotecárias colateralizadas (CMO) .
1. Pass-through MBS
O título lastreado em hipotecas pass-through é o MBS mais simples, estruturado como um fideicomisso, para que os pagamentos do principal e dos juros sejam repassados aos investidores. Ele vem com uma data de vencimento específica, mas a vida média pode ser inferior à idade de vencimento declarada.
O truste que vende MBS pass-through é tributado de acordo com as regras do fideicomisso concedente, que determina que os detentores dos certificados de passagem devem ser tributados como proprietários diretos do fideicomisso repartido com o certificado.
2. Obrigação de hipoteca colateralizada (CMO)
As obrigações hipotecárias colateralizadas compreendem vários conjuntos de títulos, também conhecidos como tranches. Cada tranche vem com vencimentos e prioridades diferentes no recebimento do principal e dos juros.
As tranches também recebem classificações de crédito separadas. As tranches menos arriscadas oferecem as taxas de juros mais baixas, enquanto as tranches mais arriscadas vêm com taxas de juros mais altas e, portanto, são geralmente mais preferidas pelos investidores.
Como funciona um título hipotecário
Quando você quer comprar uma casa, você aborda um banco para lhe dar uma hipoteca. Se o banco confirmar que você tem crédito, ele depositará o dinheiro em sua conta. Em seguida, você deverá fazer pagamentos periódicos ao banco de acordo com seu contrato de hipoteca. O banco pode optar por cobrar o principal e os juros ou pode optar por vender a hipoteca para outra instituição financeira.
Se o banco decidir vender a hipoteca para outro banco, instituição governamental ou entidade privada, ele usará o produto da venda para fazer novos empréstimos. A instituição que compra o empréstimo hipotecário agrupa a hipoteca com outras hipotecas com características semelhantes, como taxas de juros e prazos de vencimento.
Em seguida, vende esses títulos lastreados em hipotecas para investidores interessados. Ele usa os fundos da venda para comprar mais títulos e lançar mais MBS no mercado aberto.
O papel do governo em MBS
Em resposta à Grande Depressão da década de 1930, o governo criou a Federal Housing Administration (FHA) para ajudar na reabilitação e construção de casas residenciais. A agência ajudou no desenvolvimento e padronização da hipoteca de taxa fixa e popularizou seu uso.
Em 1938, o governo criou a Fannie Mae, uma agência patrocinada pelo governo, para comprar as hipotecas seguradas pela FHA. A Fannie Mae foi posteriormente dividida em Fannie Mae e Ginnie Mae para apoiar as hipotecas seguradas pela FHA, a Veterans Administration e as hipotecas seguradas pela Farmers Home Administration.,
Em 1970, o governo criou outra agência, a Freddie Mac, para desempenhar funções semelhantes às desempenhadas pela Fannie Mae.
Freddie Mac e Fannie Mae compram um grande número de hipotecas para vender aos investidores. Eles também garantem o pagamento pontual do principal e juros sobre esses títulos lastreados em hipotecas. Mesmo que os devedores originais deixem de fazer os pagamentos em dia, ambas as instituições ainda fazem pagamentos aos seus investidores.
O governo, no entanto, não garante Freddie Mac e Fannie Mae. Se eles inadimplentes, o governo não é obrigado a vir em seu socorro. No entanto, o governo federal fornece uma garantia para Ginnie Mae. Ao contrário das outras duas agências, Ginnie Mae não compra MBS. Assim, ele vem com o menor risco entre as três agências.
O papel do MBS na crise financeira de 2008
Os títulos lastreados em hipotecas de baixa qualidade estavam entre os fatores que levaram à crise financeira de 2008. Embora o governo federal regulasse as instituições financeiras que criaram os MBS, não havia leis que governassem diretamente os próprios MBS.
A falta de regulamentação significava que os bancos podiam obter seu dinheiro imediatamente com a venda de hipotecas imediatamente após fazer os empréstimos, mas os investidores em MBS essencialmente não estavam protegidos de forma alguma. Se os tomadores de empréstimos hipotecários entrassem em default, não havia maneira certa de compensar os investidores de MBS.
O mercado atraiu todos os tipos de credores hipotecários, incluindo instituições financeiras não bancárias. Os credores tradicionais foram forçados a reduzir seus padrões de crédito para competir pelo negócio de empréstimos imobiliários.
Ao mesmo tempo, o governo dos Estados Unidos pressionava as instituições de crédito a estender o financiamento hipotecário a tomadores de empréstimos com maior risco de crédito. Isso levou à criação de grandes quantidades de hipotecas com alto risco de inadimplência. Muitos tomadores de empréstimos simplesmente contraíram hipotecas que eventualmente não puderam pagar.
Com um fornecimento constante e uma demanda crescente de títulos lastreados em hipotecas, a Freddie Mac e a Fannie Mae apoiaram agressivamente o mercado emitindo cada vez mais MBS. Os MBS criados eram investimentos cada vez mais de baixa qualidade e alto risco. Quando os tomadores de empréstimos hipotecários começaram a não cumprir suas obrigações, isso levou a um efeito dominó de colapso do MBS que acabou eliminando trilhões de dólares da economia dos Estados Unidos. Os efeitos da crise das hipotecas subprime se espalharam para outros países ao redor do globo.
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