REITs de escritórios são REITs que constroem, administram e mantêm edifícios de escritórios e alugam os escritórios para empresas que precisam de espaço para acomodar seus funcionários. Embora existam empresas que possuem os edifícios de onde operam, a maioria das empresas recorre a REITs de escritórios que se especializam no arrendamento de espaços de escritórios em distritos comerciais centrais e áreas suburbanas.
Os prédios de escritórios podem variar de arranha-céus a parques de escritórios, e os REITs se concentram no aluguel para classes específicas de inquilinos, como corporações multinacionais Corporação multinacional Uma corporação multinacional é uma empresa que opera em seu país de origem, bem como em outros países ao redor do mundo . Ela mantém um escritório central, ONGs, empresas de tecnologia, bancos, escritórios de advocacia, empresas de fintech, empresas de biotecnologia, agências governamentais, etc. Os REITs de escritório negociam suas ações nos mercados de câmbio públicos e os investidores podem comprar ações de REIT.
Resumo Rápido
- Os REITs de escritórios são empresas imobiliárias que possuem e administram edifícios de escritórios, os quais alugam para empresas e indivíduos.
- Eles se concentram no aluguel de espaços de escritórios para tipos específicos de clientes, como escritórios de advocacia, bancos, agências governamentais, etc.
- Os REITs de escritórios se especializam no aluguel de escritórios em distritos comerciais centrais e áreas suburbanas, onde a demanda por escritórios é alta.
Compreendendo os REITs do Office
Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é uma empresa que possui e administra propriedades geradoras de renda e elas geram um fluxo constante de renda para os investidores. A maioria dos REITs é negociada nos mercados de bolsa públicos New York Stock Exchange (NYSE) A New York Stock Exchange (NYSE) é a maior bolsa de valores do mundo, hospedando 82% do S&P 500, bem como 70 das maiores corporações no mundo. É uma empresa de capital aberto que oferece uma plataforma de compra e venda, permitindo que investidores comprem ações e se tornem acionistas da empresa.
Os REITs de escritórios se concentram na aquisição e construção de prédios de escritórios que eles alugam aos inquilinos, e os inquilinos pagam aluguel mensal, trimestral ou anual. O aluguel a pagar é calculado por metro quadrado de espaço de escritório. A receita de aluguel é usada para cobrir as despesas de administração do negócio, e a receita líquida é distribuída como dividendos aos acionistas.
Os investidores interessados em investir em REITs de escritórios contribuem com fundos para o REIT, e a equipe de gestão escolhe as carteiras nas quais investir, com base nos objetivos dos investidores e da empresa. As novas empresas devem consistir em pelo menos 100 acionistas para se qualificarem como REITs e se qualificarem para os benefícios fiscais que são oferecidos aos REITs.
Além disso, a propriedade não deve ser concentrada nas mãos de alguns investidores. A lei exige que cinco acionistas individuais não possam deter mais de 50% das ações de um FII. Ao escolher as áreas nas quais investir, os REITs consideram um portfólio de propriedades imobiliárias que sejam consistentes com seus objetivos, seja construindo seus próprios ou adquirindo edifícios de escritórios geradores de renda.
Benefícios de investir em REITs de escritório
1. Benefícios fiscais
Embora os REITs sejam obrigados a passar por muitos requisitos legais, eles desfrutam de certos benefícios fiscais que outras empresas não desfrutam. Primeiro, os REITs não são obrigados a pagar impostos corporativos, desde que atendam a certos requisitos. como pagar a maior parte das receitas líquidas como dividendos aos seus acionistas.
As empresas não REIT são obrigadas a pagar impostos corporativos e outros impostos antes de poderem distribuir receitas como dividendos aos acionistas. A receita do REIT é tributada apenas no nível do acionista após a distribuição dos dividendos Dividendo Um dividendo é uma parcela dos lucros e lucros retidos que uma empresa paga aos seus acionistas. Quando uma empresa gera lucro e acumula lucros retidos, esses lucros podem ser reinvestidos no negócio ou pagos aos acionistas como dividendo. . Os acionistas são obrigados a declarar e pagar todos os impostos devidos à autoridade fiscal.
2. Dividendos garantidos
A isenção do imposto REIT significa que mais dinheiro é deixado para distribuição aos acionistas, em comparação com se as receitas fossem tributadas antes de pagar os dividendos. Os REITs são obrigados a distribuir 90% de suas receitas aos acionistas. Garante aos acionistas que, enquanto a empresa continuar ganhando dinheiro, eles continuarão recebendo dividendos.
Os edifícios de escritórios tendem a apresentar uma rotatividade relativamente baixa, uma vez que a maioria das empresas aluga espaços de escritórios que espera usar a longo prazo. Ele garante a continuidade dos negócios para REITs focados em edifícios de escritórios.
Métricas de investimento
Ao avaliar os REITs de escritório para investir, os investidores devem considerar as seguintes métricas:
1. Taxa de ocupação
A taxa de ocupação de um prédio de escritórios é uma métrica importante que os investidores usam para obter uma indicação dos fluxos de caixa esperados dos edifícios de escritórios. A taxa de ocupação é a porcentagem do metro quadrado disponível no portfólio de edifícios de escritórios de propriedade do REIT de escritórios.
Prédios comerciais com baixas taxas de ocupação costumam gerar baixos retornos, pois a empresa precisa arcar com os custos de manutenção, além de pagar o IPTU. Prédios com baixa ocupação são menos valorizados em comparação com edifícios com alta ocupação. Os investidores estão mais interessados em REITs de escritórios com taxas de ocupação mais altas, uma vez que isso se traduz em receitas mais altas para eles.
2. Fundos de operações
Ao avaliar a lucratividade da maioria das empresas, os analistas se concentram no lucro líquido e no lucro por ação. Lucro por ação (EPS) O lucro por ação (EPS) é uma métrica-chave usada para determinar a parcela ordinária do lucro da empresa. O EPS mede o lucro de cada ação ordinária divulgado pela empresa. No entanto, as métricas podem não ser apropriadas para REITs de escritório porque não mostram receitas precisas geradas pelos fundos de investimento.
Por exemplo, a receita líquida inclui o custo de depreciação, que não é um encargo à vista e, portanto, não é um custo substancial. Uma métrica melhor para avaliar empresas imobiliárias é o Fundo de Operações (FFO) . O FFO começa com o lucro líquido, adiciona de volta a depreciação e os encargos de redução ao valor recuperável e, em seguida, faz um ajuste para remover impactos únicos, como ganho / perda na venda de propriedades e outros ajustes. O valor líquido do FFO mostra as receitas das operações em andamento de um REIT.
3. Rendimento de dividendos
Os investidores em REIT usam os rendimentos de dividendos anteriores de um REIT de escritório para determinar seu potencial de geração de receita. Os investidores podem comparar os rendimentos de dividendos de vários REITs de escritórios para determinar seu potencial de geração de receita e tomar uma decisão sobre o REIT em que investir. O rendimento de dividendos é obtido tomando os desembolsos de dividendos anuais e dividindo-os pelo preço das ações da empresa.
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