O que é Cap Rate (REIT)?

A taxa de capitalização é uma métrica financeira usada por investidores imobiliários para analisar investimentos imobiliários e determinar sua taxa de retorno potencial. Taxa de retorno A taxa de retorno (ROR) é o ganho ou perda de um investimento durante um período de tempo copmared ao custo inicial do investimento expresso em percentagem. Este guia ensina as fórmulas mais comuns baseadas em retornos anuais. É calculado com base no lucro líquido que se espera que um investimento imobiliário gere no horizonte de um ano, o que pode ajudar o investidor a decidir se deve ou não comprar.

Taxa de capitalização (REIT)

Ao calcular a taxa de capitalização, consideramos a razão entre a receita operacional líquida e o valor do ativo da propriedade. O valor do ativo da propriedade, neste caso, é o preço de compra que um investidor está disposto a pagar pela propriedade ou o preço de venda pedido pela propriedade.

Resumo

  • A taxa máxima é uma métrica que os investidores usam para determinar a taxa de retorno esperada com base na receita anual esperada de uma propriedade.
  • O cap rate é calculado encontrando a razão entre a receita operacional líquida e o valor de mercado atual da propriedade.
  • Ajuda os investidores a determinar se um imóvel a ser comprado é um bom negócio ou está caro.

Como calcular a taxa de capitalização

O cap rate é calculado considerando a receita operacional líquida da propriedade em questão e dividindo-a pelo valor de mercado da propriedade. O valor de cap rate resultante é então aplicado à propriedade que um investidor deseja comprar para obter o valor de mercado atual com base em sua renda anual.

A fórmula para calcular a taxa de limite é dada da seguinte forma:

Taxa de Cap - Fórmula

Onde:

  • A receita operacional líquida é a receita anual que se espera que seja gerada pela propriedade. É obtido retirando as despesas incorridas na manutenção regular do imóvel e deduzindo-as da receita anual esperada. As despesas devem incluir itens como impostos sobre a propriedade, despesas com serviços públicos Despesas com serviços públicos Despesas com serviços públicos são os custos incorridos pelo uso de serviços públicos como eletricidade, água, coleta de lixo, aquecimento e esgoto. As despesas são incorridas com despesas de seguro, taxas de associação de proprietários, etc. O valor deve excluir o principal da hipoteca e os pagamentos de juros.
  • Valor de mercado atual representa a quantidade que uma propriedade pode ser vendida no mercado atual. O valor é obtido obtendo-se o preço de venda recente de imóveis semelhantes na região.

Como os investidores usam a taxa máxima

Os investidores podem usar o cap rate das duas maneiras principais a seguir:

1. Ao comprar

Uma das aplicações do cap rate é ao avaliar potenciais investimentos para comprar, e a ferramenta pode ser um bom indicador do retorno que você pode esperar de um investimento. Usar a taxa de capitalização em uma série de investimentos potenciais pode ajudar a analisar o desempenho dos investimentos e qual deles se ajusta às suas metas de investimento. Com o cap rate, você pode comparar as propriedades de acordo com uma porcentagem específica, em vez de tomar uma decisão com base nas flutuações dos aluguéis de mercado e nos preços das propriedades.

Por exemplo, suponha que um investidor esteja considerando adquirir uma das três propriedades listadas. Um investidor pode primeiro obter as receitas operacionais líquidas de todas as três propriedades para calcular suas taxas de capitalização. Deve-se considerar também as despesas recorrentes das propriedades e seus aluguéis periódicos Despesa de aluguel A despesa de aluguel refere-se ao custo total de uso do imóvel alugado para cada período de relatório. Normalmente está entre as maiores despesas relatadas pelas empresas. Apenas duas despesas são geralmente maiores do que as despesas de aluguel: custo das mercadorias vendidas (CPV) e despesas de compensação (salários). , para ver se há oportunidades de redução de despesas ou aumento de aluguéis. Isso pode ser alcançado quando as despesas recorrentes são muito altas por metro quadrado de espaço,ou os aluguéis periódicos estão abaixo das taxas de mercado vis-à-vis o que outras propriedades comparáveis ​​cobram.

Exemplo Prático

Por exemplo, suponha que a Propriedade A, listada por $ 475.000, gere uma receita operacional líquida de $ 40.000. Supondo que o cap rate médio para propriedades comparáveis ​​seja de 9,1%, podemos tentar descobrir se o preço pedido é justificado para essa propriedade.

9,1% = $ 40.000 / X

X = 40.000 / 9,1%

X = $ 439.560

Uma taxa máxima de 9,1% dá à Propriedade A um valor de mercado de $ 439.560. Isso significa que o preço listado excede o valor de mercado atual em $ 35.440. Um valor de mercado de $ 475.000 seria justificado se a receita operacional líquida da propriedade fosse $ 43.225 ($ 475.000 x 9,1%).

2. Ao vender

Um investidor também pode usar a taxa de capitalização para encontrar o valor de mercado atual de uma propriedade que pretende vender com base no valor de mercado de propriedades vendidas recentemente no mesmo local. O primeiro passo para calcular o valor de mercado é encontrar imóveis semelhantes ao que está sendo vendido em termos de tamanho, tipo e localização.

A próxima etapa é encontrar seus valores de listagem, bem como sua receita operacional líquida. As informações podem ser obtidas no site imobiliário onde tais propriedades estão listadas ou entrando em contato com os corretores imobiliários que as venderam. O investidor pode então usar a receita operacional líquida e os valores de mercado de cada uma das propriedades comparáveis ​​para obter a taxa de capitalização média.

Exemplo Prático

Assumindo que o cap rate é de 9,1%, como em nosso exemplo anterior, podemos usá-lo para obter o valor de mercado atual da propriedade a ser vendida, onde a receita operacional líquida é conhecida. Se a receita operacional líquida da propriedade for $ 38.000, podemos obter o valor de mercado da seguinte forma:

9,1% = $ 38.000 / X

X = $ 38.000 / 9,1%

X = $ 417.582

Portanto, o valor atual da propriedade, com base nas taxas de mercado vigentes, é de $ 417.582. O vendedor pode usar a figura para definir o preço pedido pelo imóvel, que será o preço indicado nos sites de anúncios imobiliários.

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