O que é obsolescência local?

Obsolescência local é um tipo de depreciação Métodos de depreciação Os tipos mais comuns de métodos de depreciação incluem linha reta, saldo decrescente duplo, unidades de produção e soma dos dígitos dos anos. Existem várias fórmulas para calcular a depreciação de um ativo. A despesa de depreciação é usada na contabilidade para alocar o custo de um ativo tangível ao longo de sua vida útil. em uma propriedade imobiliária causada por outros fatores que não a própria propriedade. Os fatores podem ser ambientais ou outros fatores externos que ocorrem na localização da propriedade.

Obsolescência local

Por exemplo, o estabelecimento de uma planta industrial na vizinhança pode resultar em poluição sonora, despejo de lixo e fumaça não tratada, o que pode afetar adversamente os residentes da vizinhança. Com isso, a presença da planta industrial no mesmo local do imóvel provoca baixas taxas de ocupação, resultando na desvalorização dos imóveis do bairro.

Resumo

  • A obsolescência locacional ocorre devido a fatores que circundam a propriedade.
  • A perda do valor da propriedade é exercida sobre a propriedade por forças externas e mudanças ambientais em seu entorno.
  • A obsolescência local também é conhecida como obsolescência externa ou ambiental.

Fatores externos que afetam a obsolescência local

Fatores externos também podem afetar as avaliações de propriedades. Por exemplo, áreas com alto índice de criminalidade são menos atraentes para os investidores, uma vez que a maioria das pessoas evita comprar propriedades nesses locais. Outros fatores, como um mercado de trabalho em dificuldades. Desemprego Desemprego é um termo que se refere a indivíduos que estão empregáveis ​​e procuram emprego, mas não conseguem encontrar emprego. Além disso, são as pessoas na força de trabalho ou pool de pessoas que estão disponíveis para trabalhar que não têm um emprego adequado. e ambiente de negócios desfavorável em um determinado local, pode resultar em perda de valor. Os potenciais investidores terão dificuldade em levantar capital suficiente para comprar propriedades naquele local.

Os fatores externos que contribuem para a obsolescência locacional são incuráveis ​​por parte dos proprietários e inquilinos. Isso ocorre porque os investidores não exercem controle sobre esses fatores ou seria muito caro para eles encontrar uma solução para os problemas existentes.

Por exemplo, quando grandes empregadores fecham seus negócios em um determinado local, os proprietários sofrem com as baixas taxas de ocupação e inadimplência de aluguel. Taxa de inadimplência A taxa de inadimplência refere-se ao percentual de empréstimos vencidos. Indica a qualidade da carteira de crédito de uma empresa de crédito ou de um banco. , e não há muito que eles possam fazer para restaurar a situação como era antes. Fatores externos diminuem os retornos dos investimentos imobiliários, resultando em perda significativa de valor.

Fatores ambientais que afetam a obsolescência local

A envolvente envolvente de um investimento imobiliário pode provocar um aumento ou diminuição do valor de um imóvel, dependendo das alterações que ocorram na vizinhança. O ambiente está fadado a mudar constantemente. Por exemplo, a abertura de um aterro sanitário no bairro pode resultar em um declínio no valor das propriedades no bairro e os proprietários podem não ser capazes de controlar as mudanças.

As mudanças no valor devido a fatores ambientais exercidos sobre uma propriedade podem ser mensuradas pela determinação da diferença na receita causada por tais mudanças. A perda de receita pode ser avaliada usando o método de comparação de vendas . A abordagem de comparação de vendas usa propriedades vendidas recentemente e propriedades semelhantes no mesmo local. Em seguida, harmoniza os valores de pelo menos três propriedades comparáveis ​​e semelhantes, dependendo das diferenças evidentes entre o assunto e as propriedades comparáveis.

Fatores de localização

A localização de uma propriedade determina o valor dessa propriedade em grande medida. Propriedades localizadas perto dos principais canais de transporte tendem a atrair preços melhores do que locais inacessíveis. Propriedades próximas a amenidades sociais, como escolas, shoppings e hospitais, tendem a ser mais valorizadas do que propriedades remotas, porque os investidores não desejam incorrer em custos adicionais para acessar as amenidades.

Exemplos de obsolescência local

Construir uma propriedade perto de estradas movimentadas sujeita os residentes ao congestionamento de tráfego, o que pode atrapalhar os horários de viagem da maioria dos residentes. Residentes ocupados evitam essas áreas e isso resulta em baixa demanda por residências em locais específicos. O tráfego intenso também causa poluição sonora e atmosférica, devido à presença de muitos veículos nas estradas, o que pode ser prejudicial à saúde dos moradores. Tais fatores reduzem o valor de avaliação dos imóveis naquele local, contribuindo para a obsolescência locacional.

A criação de propriedades comerciais em uma área residencial também contribui para o declínio dos valores das propriedades. Prédios comerciais podem acomodar diferentes tipos de negócios, como restaurantes, cassinos, boates, etc. Os estabelecimentos podem expor os residentes a altos níveis de ruído, o que pode fazer com que os inquilinos desocupem os bairros.

Conclusão

A localização de uma propriedade determina o melhor uso dela. Por exemplo, os investidores são atraídos para bairros de luxo devido ao desenvolvimento controlado na área, bem como a proximidade de uma rede rodoviária, aeroportos, praias, distritos comerciais centrais, etc. Quaisquer fatores que afetem a habitabilidade em tais locais podem afaste facilmente os residentes e reduza os valores das propriedades

Os efeitos da obsolescência locacional são incuráveis, uma vez que as influências não surgem de dentro das propriedades e os residentes exercem um controle mínimo sobre elas. A perda de valor como resultado da obsolescência locacional pode ser determinada por um exercício de avaliação.

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