Este é um trecho do Curso de Modelagem Financeira Imobiliária de Finanças. Iniciaremos nossa análise financeira imobiliária calculando a receita operacional líquida (NOI). Abaixo estão algumas premissas para o modelo imobiliário:
1. Em primeiro lugar, calcularemos a receita bruta Receita de vendas A receita de vendas é a receita recebida por uma empresa com as vendas de mercadorias ou a prestação de serviços. Em contabilidade, os termos "vendas" e "receita" podem ser, e muitas vezes são, usados indistintamente, para significar a mesma coisa. A receita não significa necessariamente dinheiro recebido. .
Receita bruta = Tamanho médio da unidade (pés quadrados) * Unidades (#) * Rendas brutas ($ sq / pés / mês) * 12
Ex. Receita bruta (subúrbio) = 1.500 * 5 * $ 3,00 * 12 = $ 270.000
2. O próximo passo em nossa análise financeira imobiliária é descobrir as despesas, Custo Fixo e Custo Variável é algo que pode ser classificado de várias formas dependendo de sua natureza. Um dos métodos mais populares é a classificação de acordo com custos fixos e custos variáveis. Os custos fixos não mudam com aumentos / reduções nas unidades de volume de produção, enquanto os custos variáveis são exclusivamente dependentes com base em nossas premissas aqui.
Imposto sobre a propriedade = valor da propriedade * 1,10% (o valor será $ 0 por agora, mas obteremos um número assim que calcularmos o valor da propriedade)
Seguro = $ 1.000,00 * Unidades (#)
R&M - Int = $ 500,00 * Unidades (#)
R&M - Ext = $ 7.500,00
Provisão = 2,00% * Receita Bruta
Despesa total = SUM (imposto sobre a propriedade, seguro, R&M - Int, R&M - Ext, abono)
Aqui estão as despesas calculadas:
3. Em seguida, podemos calcular as despesas por pé quadrado por mês e as despesas por unidade por mês.
$ / SF / Mês = Despesas totais / 12 / Tamanho médio da unidade (pés quadrados) / Unidades (#)
$ / Unidade / Mês = Despesas totais / 12 / Unidades (#)
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4. Finalmente, calcularemos o NOI.
NOI = receita bruta - despesas totais
NOI / pés quadrados / mês = NOI / 12 / Tamanho médio da unidade (pés quadrados) / Unidades (#)
NOI / Unidade / Mês = NOI / 12 / Unidades (#)
5. A última etapa será o cálculo do valor do imóvel, para que possamos calcular as despesas com IPTU.
Valor da propriedade = NOI / Taxa de capitalização
Valor da propriedade / SF = Valor da propriedade / Tamanho médio da unidade (pés quadrados) / Unidades (#)
Análise sensitiva
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Agora, faremos uma análise de sensibilidade nos valores dos imóveis do subúrbio, com base no aluguel mensal bruto ($ / m²) e na taxa máxima.
6. Primeiro, precisamos vincular o valor da propriedade do subúrbio / pés quadrados à célula superior esquerda de nossa tabela de análise de sensibilidade.
7. Em seguida, precisamos inserir uma faixa de valores para os aluguéis mensais por pé quadrado do subúrbio e as taxas máximas.
8. Agora, mostraremos o valor da propriedade suburbana / SF no meio da tabela usando a função Tabela de dados. Selecione a tabela de sensibilidade inteira, pressione ALT + A + W + T para abrir a janela Tabela de dados. Para a célula de entrada de linha, selecione Suburb Gross Rents ($ / sq ft / month), que é $ 3,00. Para a célula de entrada da coluna, selecione a taxa máxima para o subúrbio, que é 5,0%. Pressione OK.
9. A tabela de sensibilidade agora está preenchida, mostrando a faixa de valores com base em diferentes taxas de aluguel e taxas máximas para esta propriedade.
Matriz de Avaliação
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10. Agora vamos construir um gráfico que mostra a relação entre a receita bruta de aluguel e o cap rate. Vá para Inserir e selecione um gráfico de dispersão. Clique com o botão direito no gráfico e escolha “Selecionar dados”. Adicione uma nova série, digite “Property Value / Sq Ft” para o nome da série. Selecione todos os aluguéis brutos para valores de X e taxa de capitalização para valores de Y. Clique OK.
11. Você pode ajustar uma linha de tendência para mostrar a relação linear entre a taxa máxima e o aluguel bruto.
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