O P / AFFO é calculado adicionando o P / FFO a quaisquer aumentos de aluguel e subtraindo as despesas de capital e os custos de manutenção de rotina. O P / AFFO é uma medida do desempenho financeiro de um REIT (Real Estate Investment Trust) Real Estate Investment Trust (REIT) Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é um fundo de investimento ou título que investe em propriedades imobiliárias geradoras de renda . O fundo é operado e de propriedade de uma empresa de acionistas que contribuem com dinheiro para investir em propriedades comerciais, como prédios de escritórios e apartamentos, depósitos, hospitais, shopping centers, residências estudantis, hotéis. É igual ao P / FFO ajustado para considerar os gastos de capital e os custos de manutenção regular, tornando-o uma ferramenta de avaliação REIT mais precisa do que o P / FFO.
É também um indicador mais preciso dos dividendos que uma empresa pagará no futuro e pode ajudar os investidores em potencial a tomar uma decisão sobre comprar ou não ações da empresa. O P / AFFO também é conhecido como os fundos disponíveis para distribuição.
Resumo Rápido
- P / AFFO é uma versão ajustada de Funds from Operations (FFO), que leva em consideração as despesas de capital de uma empresa.
- A métrica P / AFFO não é padronizada, impossibilitando a comparação de um REIT com o outro, uma vez que não há procedimentos padronizados para o P / AFFO entre as empresas.
- O P / AFFO leva em consideração as despesas de capital da carteira, como aumento no aluguel, repintura das instalações e substituição do telhado.
Como calcular P / AFFO
O cálculo do P / AFFO requer que primeiro determinemos o P / FFO P / FFO P / FFO, ou Preço para Fundos de Operações, pode ser descrito como uma maneira confiável e moderna de determinar o valor de um REIT. A métrica P / FFO é calculada e, em seguida, deduz outras formas de despesas do P / FFO para obter o P / AFFO. O P / FFO é usado para avaliar o fluxo de caixa de investimentos imobiliários. Ele é calculado obtendo-se primeiro o lucro líquido da empresa e, em seguida, adicionando quaisquer custos de depreciação e amortização durante o período. A depreciação é adicionada de volta à equação porque os imóveis se valorizam e a dedução da depreciação distorceria o valor de uma propriedade.
O P / AFFO é obtido tomando o valor do P / FFO e, em seguida, deduzindo as despesas de capital. Despesas de capital As despesas de capital referem-se aos fundos que são usados por uma empresa para a compra, melhoria ou manutenção de ativos de longo prazo para melhorar a eficiência ou capacidade da empresa. Ativos de longo prazo são geralmente físicos e têm vida útil de mais de um período contábil. como custos de manutenção e quaisquer ganhos de capital na venda da propriedade. Os ganhos de capital na venda do imóvel são deduzidos por ser um evento único e não resultar em qualquer efeito de longo prazo sobre o imóvel.
Taxa de pagamento P / AFFO
O índice P / AFFO mede a capacidade de um REIT de pagar dividendos aos acionistas no longo prazo. O índice de pagamento é calculado tomando a taxa de dividendos anual do REIT e dividindo-a pelo P / AFFO estimado por ação. Ele ajuda a avaliar o fluxo de caixa das operações do REIT após levar em consideração as despesas de capital e outros custos de manutenção de rotina.
Se um índice calculado for superior a 100%, significa que os dividendos desse REIT são maiores do que o lucro projetado para operações futuras. Como resultado, o REIT pode ser obrigado a pagar dividendos de sua reserva de caixa. No entanto, tal cenário não é motivo de alarme se prevalecer no curto prazo. Pode, no entanto, ser motivo de alarme se se estender ao longo prazo, o que será insustentável para o negócio e exigirá ação rápida para o ajuste do pagamento de dividendos Política de Dividendos A política de dividendos de uma empresa dita o valor dos dividendos pagos por a empresa aos seus acionistas e a frequência com que os dividendos são pagos.
P / AFFO vs. P / FFO
O P / AFFO é mais preferido do que o P / FFO ao medir o desempenho dos REITs, uma vez que o primeiro deduz as despesas incorridas pela empresa em detalhes, incluindo despesas de capital e custos de manutenção de rotina. O P / FFO considera apenas os custos de depreciação e amortização, enquanto exclui outros custos importantes que afetam o valor de uma empresa.
Outro ponto de discórdia entre as duas métricas é que o P / FFO é mais padronizado do que o P / AFFO para a maioria das empresas. Existem diretrizes que as empresas podem usar ao calcular o P / FFO, mas não existe um método padrão para calcular o P / FFO.
Isso significa que cada empresa pode usar sua forma preferida para determinar seu P / AFFO; os valores obtidos pelas empresas podem não ser comparáveis a outros valores do setor. A comparação é um aspecto importante no setor imobiliário, pois permite que os especialistas determinem o desempenho de diferentes empresas.
Dívida (índice de alavancagem)
Para um crescimento constante do P / AFFO por ação e um aumento nos dividendos a pagar aos acionistas, as empresas são obrigadas a manter custos de capital mais baixos do que os rendimentos em dinheiro. A dívida é um aspecto fundamental para a maioria das empresas, pois podem endividar-se para impulsionar seu crescimento ou cobrir um déficit no financiamento de suas operações. No entanto, o custo da dívida varia e as empresas devem obter dívidas mais baratas, que sejam flexíveis e com prazos de reembolso administráveis.
As empresas usam índices de alavancagem para avaliar o risco associado a uma determinada oferta de dívida. O índice também é usado por agências de classificação de crédito para avaliar a viabilidade dos REITs em termos de crédito. Os credores usam os dados obtidos pelas agências de classificação para comprovar a idoneidade creditícia. A idoneidade ao crédito A idoneidade ao crédito, simplesmente, é o quão "digna" ou merecedora de crédito alguém é. Se um credor estiver confiante de que o devedor honrará sua obrigação de dívida em tempo hábil, o mutuário é considerado digno de crédito. de uma empresa tomadora de empréstimos.
Os dados detalham o fluxo de caixa e a capacidade de um REIT de reembolsar confortavelmente a dívida e se eles têm outras dívidas pendentes com outros credores. A classificação de crédito de uma empresa é essencial para sua qualidade de crédito, uma vez que os credores consultam esses registros para avaliar a capacidade de reembolso e o risco de inadimplência. Baixas taxas de crédito, portanto, limitam a oportunidade de crescimento da empresa.
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