Os rácios de empréstimos, ou rácios de qualificação, são rácios usados por bancos e outras instituições de crédito na análise de crédito. As instituições financeiras atribuem uma pontuação de crédito aos mutuários após realizar a devida diligência Due Diligence A devida diligência é um processo de verificação, investigação ou auditoria de um negócio potencial ou oportunidade de investimento para confirmar todos os fatos relevantes e informações financeiras, e para verificar tudo o mais que foi trazido durante uma transação de M&A ou processo de investimento. A devida diligência é concluída antes do fechamento do negócio. , que envolve uma verificação abrangente de antecedentes do mutuário e seu histórico financeiro.
Os índices de empréstimos são amplamente usados nos processos de aprovação de subscrição de empréstimos. O uso da taxa de empréstimo varia entre os credores. Eles aplicam diferentes índices na análise de crédito Análise de Crédito Análise de crédito é o processo de determinar a capacidade de uma empresa ou pessoa de pagar suas obrigações de dívida. Em outras palavras, é um processo que determina o risco de crédito ou risco de inadimplência de um tomador potencial. Ele incorpora fatores qualitativos e quantitativos. , e a escolha depende dos objetivos do mutuário e dos projetos em que planejam aplicar capital.
Os índices ajudam a definir se os mutuários individuais ou institucionais serão capazes de cumprir as obrigações financeiras após a obtenção de um empréstimo. O processo de análise de crédito consiste em métodos qualitativos e quantitativos. Os rácios de empréstimos são parte integrante da análise quantitativa.
Resumo Rápido
- Existem rácios de empréstimos para conduzir análises financeiras e de crédito de potenciais mutuários antes da originação do empréstimo.
- Os rácios de empréstimos incluem o rácio dívida / rendimento, rácio de despesas com habitação e o rácio empréstimo / valor.
- O uso da taxa de empréstimo varia entre os credores.
Tipos de taxas de empréstimo
1. Relação dívida / renda
O índice dívida / renda (DTI) é um índice de empréstimos que representa uma medida de finanças pessoais, comparando as amortizações de dívidas de um indivíduo com sua renda bruta. Renda bruta A renda bruta se refere à renda total recebida por um indivíduo em um contracheque antes dos impostos e outras deduções. Inclui todas as receitas recebidas por um indivíduo de todas as fontes - incluindo salários, receitas de aluguel, receita de juros e dividendos. mensalmente. A receita bruta é simplesmente um cheque de pagamento mensal antes de pagar os custos, como impostos, despesas com juros, etc.
Em outras palavras, o rácio dívida / rendimento é uma percentagem do rendimento bruto que vai para o serviço da dívida (pagamento da dívida). O rácio é calculado dividindo o total dos pagamentos mensais da dívida pelo rendimento mensal bruto.
Rácio dívida / renda = Pagamentos mensais totais da dívida / Renda mensal bruta
O índice de DTI é uma métrica muito popular para credores hipotecários que avaliam a capacidade de um indivíduo de gerenciar os pagamentos mensais da dívida de uma propriedade que foi comprada com débito.
Interpretando a Razão DTI
Depois de calcular o índice de DTI, os credores tiram conclusões sobre a situação financeira de um indivíduo com base em sua renda mensal bruta e despesas com dívidas.
Um baixo rácio dívida / rendimento indica um equilíbrio relativamente bom entre rendimento e dívida. Se, por exemplo, o rácio de DTI de um mutuário potencial for igual a 14%, significa que 14% do seu rendimento bruto mensal vai para o reembolso da dívida (serviço da dívida).
Por outro lado, se o índice de DTI for relativamente alto, digamos, 43%, isso sinaliza para um credor que um indivíduo possui uma quantidade significativa de dívida em relação ao dinheiro ganho a cada mês. A propósito, 43% é o índice de DTI mais alto que um mutuário pode obter e ainda ser elegível para garantir um empréstimo.
Portanto, quanto mais baixo for o rácio dívida / rendimento, maior será a probabilidade de o mutuário não ter problemas para pagar a dívida. Como resultado, os bancos e outros provedores de crédito desejam obter índices de DTI baixos para os mutuários antes de conceder empréstimos. Normalmente, um índice de DTI inferior a 36% é preferido pelos credores.
2. Taxa de despesas de habitação
O índice de despesas com habitação é um índice de empréstimos que compara as despesas com habitação a uma receita antes dos impostos. O índice é freqüentemente usado em conjunto com o índice dívida / receita ao avaliar o perfil de crédito de um potencial tomador. Também é usado para determinar o nível máximo de crédito a ser emitido para um mutuário.
O índice de despesas com habitação exige a divulgação da receita antes de impostos do mutuário, que é um fator essencial tanto para a relação dívida / renda quanto para as despesas com habitação.
Para calcular o índice de despesas com moradia, um credor soma todas as obrigações de despesas com moradia de um mutuário. Eles incluem as despesas operacionais, como o principal futuro da hipoteca e despesas com juros, custos e impostos de seguro de propriedade, taxas de associação de habitação, etc. Depois de somar tudo, a soma é dividida pela receita antes de impostos do mutuário para chegar ao índice de despesas de habitação .
Taxa de despesas de habitação = Despesas de habitação / Receita antes dos impostos
É importante ressaltar que a proporção de despesas com habitação pode ser calculada usando pagamentos mensais e anuais.
O limite para o índice de despesas com habitação definido pelos credores para aprovações de empréstimos hipotecários é normalmente igual a 28%.
3. Razão Empréstimo para Valor
O índice Loan-to-Value (LTV) é um índice de empréstimo usado por instituições financeiras na avaliação do risco de empréstimo antes de aprovar uma hipoteca para compra de um imóvel.
O rácio entre o valor do empréstimo e o valor representa uma determinada parte do valor de um ativo (por exemplo, uma casa) a ser emitida como dívida a um devedor. A parte do financiamento é definida pelo credor após a devida diligência e é baseada na pontuação de crédito do mutuário. Pontuação de crédito Uma pontuação de crédito é um número que representa a posição financeira e de crédito de um indivíduo e a capacidade de obter assistência financeira dos credores. Os credores usam a pontuação de crédito para avaliar a qualificação de um mutuário em potencial para um empréstimo e os termos específicos do empréstimo. .
Por exemplo, se um indivíduo planeja comprar uma casa avaliada em $ 100.000 e pretende obter financiamento para comprá-la, ele ou ela receberá primeiro uma pontuação de crédito de um banco. A avaliação de crédito ajudará a definir o valor máximo da hipoteca a ser emitida para aquisição de casa.
A fórmula para a relação LTV é a seguinte:
Rácio entre o empréstimo e o valor = montante da hipoteca / valor da propriedade
Digamos que o banco decida emprestar $ 70.000 ao mutuário. De acordo com a fórmula acima, será um LTV de 70% ($ 70.000 / $ 100.000). Assim, os 30% restantes do valor da propriedade ($ 30.000) precisariam ser pagos do bolso do mutuário.
Interpretando a relação LTV
Quanto mais alto for o rácio entre o empréstimo e o valor, maior é o risco. Quanto maior o risco, maior o retorno (compensação) que o credor reivindicará em troca da emissão do empréstimo. Portanto, os mutuários com índices de LTV mais elevados pagarão mais juros em comparação com aqueles com índices de LTV mais baixos.
4. Índice de capital de giro
O índice de capital de giro, também conhecido como índice atual, indica quanto ativo circulante uma empresa possui em relação ao seu passivo circulante. O índice mostra a facilidade com que a empresa pode cumprir suas obrigações de curto prazo que vencem em um ano. Portanto, o índice de capital de giro é igual ao ativo circulante dividido pelo passivo circulante.
Índice de capital de giro = ativo circulante / passivo circulante
As contas principais que serão incluídas aqui no lado do ativo atual são:
- Dinheiro
- Contas recebíveis
- Inventário
Do lado do passivo atual, as contas são as seguintes:
- Contas a pagar
- Dívida de curto prazo
- Parcela atual da dívida de longo prazo
Interpretando o Índice de Capital de Giro
Se o índice de capital de giro for maior do que um, a empresa obviamente possui mais ativos circulantes do que passivos circulantes e, portanto, pode cumprir todas as suas obrigações atuais dentro do ano usando apenas seus ativos existentes.
5. Índice dívida / patrimônio líquido
O índice dívida / patrimônio destaca a estrutura de capital de uma empresa. A fórmula é:
Relação dívida / patrimônio = total do passivo / patrimônio líquido
O passivo total inclui dívidas de curto e longo prazo, além de quaisquer outros passivos. Também se pode usar uma fórmula mais conservadora de:
Razão do passivo total para o patrimônio líquido tangível =
Total do Passivo / (Patrimônio Líquido - Ativos Intangíveis)
Interpretando a relação dívida / patrimônio líquido
Uma alta relação dívida / patrimônio geralmente indica uma estratégia de crescimento agressiva. Se a dívida extra não levar a um aumento nas receitas, pode resultar em insolvência.
6. Índice de cobertura do serviço da dívida
O índice de cobertura do serviço da dívida, ou DSCR, mede a capacidade de uma empresa de usar sua receita operacional para pagar todas as suas obrigações de dívida. Em outras palavras, o DSCR indica a facilidade com que uma empresa pode cumprir suas obrigações de dívida usando sua receita operacional.
As diferentes maneiras de calcular o DSCR são as seguintes:
DSCR = EBITDA / Juros + Principal
DSCR = (EBITDA - Capital Expenditure) / Juros + Principal
DSCR = EBIT / Juros + Principal
Interpretando o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida
Uma proporção mais baixa mostra uma maior probabilidade de inadimplência. Se o DSCR for menor que 1, isso sugere que a empresa é incapaz de honrar suas obrigações de dívida apenas com a receita operacional. Atualmente, ela faz pagamentos de principal e juros maiores que seu lucro operacional ou seu EBITDA menos CAPEX, ou qualquer que seja o numerador da fórmula.
Se o DSCR for maior que 2, isso indica um bom sinal geralmente em todos os setores.
Por exemplo, na indústria de mineração de carvão, o DSCR precisa ser extremamente alto - cerca de sete vezes em média. O motivo de ser tão alto é que a mineração de carvão é muito cíclica e requer muitos investimentos de capital. Os credores precisam ter muito cuidado ao emprestar dinheiro às empresas de mineração de carvão.
Pelo contrário, a indústria de serviços exige apenas um DSCR de três vezes e meia. O setor de serviços é muito leve em despesas de capital e não é muito cíclico.
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