Os direitos de serviço de hipoteca (MSR) são um acordo específico em que um terceiro promete cobrar os pagamentos da hipoteca em nome de um credor em troca de uma taxa.
Explicação dos direitos de manutenção de hipotecas
Uma hipoteca é uma forma de empréstimo ou instrumento de dívida garantido pela garantia. Garantia. A garantia é um ativo ou propriedade que um indivíduo ou entidade oferece a um credor como garantia de um empréstimo. É utilizado como forma de obtenção de um empréstimo, atuando como proteção contra perdas potenciais para o credor caso o devedor não cumpra seus pagamentos. de um pedaço de propriedade imobiliária. Se uma parte deseja comprar um imóvel, mas não tem fundos suficientes para comprá-lo, o credor pode oferecer ao comprador um empréstimo hipotecário.
Os empréstimos hipotecários são usados para pagar o imóvel; entretanto, o mutuário agora deve ao credor o principal (valor emprestado) e os juros (compensação pelo empréstimo). O credor está garantido porque se o devedor entrar em default ou não conseguir pagar o empréstimo, o credor pode tomar posse da propriedade e vendê-la para cobrir suas perdas.
Como os pagamentos da hipoteca são feitos durante o prazo de uma hipoteca, existem deveres administrativos associados e tarefas conhecidas como direitos de serviço da hipoteca. As tarefas incluem o seguinte:
- Recebendo pagamentos mensais
- Alocação do pagamento do principal Um pagamento do principal é um pagamento referente ao valor original de um empréstimo devido. Em outras palavras, um pagamento de principal é um pagamento feito em um empréstimo que reduz o valor restante do empréstimo devido, ao invés de se aplicar ao pagamento de juros cobrados no empréstimo. e juros para cada pagamento
- Gerenciando taxas de seguro
- Gerenciando pagamentos de impostos de propriedade
Um credor hipotecário pode terceirizar as tarefas a terceiros em troca de uma taxa. O terceiro irá então cobrar os pagamentos mensais, alocar o principal e os juros, gerenciar as taxas de seguro, etc. em nome do credor hipotecário. É importante notar que o terceiro mantém o direito de cobrar os pagamentos, mas não mantém os pagamentos. Os pagamentos ainda devem ser devolvidos ao credor hipotecário original.
Para o mutuário, a substância do acordo contratual original com o credor permanece a mesma. A única diferença seria que o mutuário agora está enviando pagamentos a terceiros em vez de ao credor. Além disso, o ponto de contato para obter informações sobre a hipoteca também seria a empresa terceirizada.
Exemplo Prático
Como exemplo, considere um indivíduo que deseja comprar uma propriedade de $ 1.000.000. O indivíduo faz um pagamento inicial de $ 200.000 e toma emprestado os $ 800.000 restantes na forma de um empréstimo hipotecário do Banco A. O prazo da hipoteca é superior a 25 anos e o indivíduo paga uma taxa de juros fixa de 5%.
A cada mês, o indivíduo envia ao credor hipotecário um pagamento com o principal e os juros incluídos. No entanto, em dez anos, o credor hipotecário não deseja mais contratar funcionários para processar os pagamentos da hipoteca.
O credor hipotecário transfere seus direitos de serviço de hipoteca para uma empresa terceirizada, a Empresa Z. Por meio do acordo, a Empresa Z cobrará os pagamentos da hipoteca em nome do Banco A do indivíduo. O Banco A compensará a Empresa Z por seus serviços com uma taxa fixa. Taxa de serviço Uma taxa de serviço, também chamada de taxa de serviço, refere-se a uma taxa cobrada para pagar por serviços relacionados a um produto ou serviço que está sendo adquirido. .
Importância dos MSRs
A maioria dos bancos e credores hipotecários origina um volume muito alto de hipotecas para muitos mutuários individuais diferentes. Portanto, pode se tornar muito caro e demorado para os credores hipotecários atender a cada um dos empréstimos.
Ao transferir direitos de serviço de hipotecas, ele permite que bancos e credores hipotecários dediquem mais recursos ao seu negócio principal de originar e desembolsar novos empréstimos hipotecários.
Além disso, a empresa de prestação de serviços terceirizada pode obter lucro sem ter que assumir qualquer risco de possuir empréstimos hipotecários - eles simplesmente se especializam na cobrança de pagamentos e outras atividades de manutenção de hipotecas.
Desempenho de MSRs
Os direitos de serviços de hipotecas representam uma fonte de receita significativa para muitas empresas bancárias hipotecárias independentes e bancos comunitários.
Dados os ambientes dinâmicos de taxas de juros, os direitos de serviço de hipotecas criam um hedge ou proteção natural do lado da oferta do negócio de empréstimos hipotecários. Quando as taxas de juros Taxa de juros Uma taxa de juros se refere ao valor cobrado por um credor a um mutuário por qualquer forma de dívida concedida, geralmente expressa como uma porcentagem do principal. aumento, há menos pagamentos antecipados e o valor dos direitos de serviço de hipotecas aumenta. No entanto, quando as taxas de juros são baixas, a velocidade do pré-pagamento aumenta e o valor dos direitos de manutenção da hipoteca diminui.
Pagamentos antecipados ocorrem quando um mutuário decide pagar mais do que o principal exigido de acordo com um contrato de empréstimo. Quando as taxas de juros estão baixas, os mutuários podem desejar pagar antecipadamente seus empréstimos para que possam refinanciar a uma taxa de juros mais baixa. O inverso é verdadeiro quando as taxas de juros são altas; os mutuários não vão querer pagar antecipadamente seus empréstimos e refinanciar a uma taxa de juros mais alta. Isso representa um risco para os credores hipotecários, que eles podem transferir para terceiros com direitos de manutenção de hipotecas.
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