P / FFO, ou Preço para Fundos de Operações, pode ser descrito como uma maneira confiável e moderna de determinar o valor de um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT) REITs Privados vs REITs Publicamente Negociados REITs Privados vs REITs negociados publicamente. Os fundos de investimento imobiliário (REITs) podem ser classificados em privados ou públicos, negociados ou não. Os REITs investem especificamente no setor imobiliário, alugam e arrecadam receita de aluguel sobre as propriedades investidas. A métrica P / FFO é calculada adicionando amortização e depreciação ao lucro líquido e, em seguida, deduzindo os ganhos na venda de propriedades.
Ao contrário de outros métodos convencionais de determinação do valor de um REIT, como EPS (Lucro por Ação) Lucro por Ação (EPS) O lucro por ação (EPS) é uma métrica chave usada para determinar a parte do acionista comum no lucro da empresa. O EPS mede o lucro de cada ação ordinária e o P / L (Price to Earnings) Price Earnings Ratio O Price Earnings Ratio (P / L Ratio) é a relação entre o preço das ações de uma empresa e o lucro por ação. Dá aos investidores uma noção melhor do valor de uma empresa. O P / E mostra as expectativas do mercado e é o preço que você deve pagar por unidade de lucro atual (ou futuro), o FFO é confiável em grande medida. Na avaliação do FFO, o lucro líquido é o resultado final, embora inclua o valor da despesa de depreciação. Na maioria das empresas,a depreciação é uma despesa aceita que é alocada como parte do custo do investimento. No entanto, no mercado imobiliário, as propriedades se valorizam e raramente se depreciam como outros ativos, como equipamentos ou máquinas.
O lucro líquido é uma medida inferior do desempenho imobiliário. Ao contrário do lucro líquido, o FFO exclui a depreciação, tornando-o uma medida preferencial de desempenho imobiliário. As empresas são obrigadas a divulgar o FFO e os valores do lucro líquido nas notas de rodapé em cada período de relatório. O FFO é igual ao lucro líquido mais depreciação e amortização Amortização Amortização refere-se ao ato de pagar uma dívida por meio de pagamentos menores programados e pré-determinados. Em quase todas as áreas onde a amortização a prazo é aplicável, esses pagamentos são feitos na forma de principal e juros. O termo também está intimamente relacionado ao conceito de depreciação. menos quaisquer ganhos nas vendas de propriedades. Os ganhos são subtraídos porque não são recorrentes e não fazem parte das operações principais do negócio.
Resumo Rápido
- O P / FFO (Price to Funds From Operations) é calculado adicionando-se a amortização e depreciação ao lucro líquido e, a seguir, deduzindo os ganhos na venda de propriedades.
- O P / FFO pode ser cotado como o valor total da entidade ou por ação.
- P / FFO, juntamente com outros procedimentos como AFFO, FFO múltiplo e P / E, auxilia na avaliação do setor imobiliário.
Forças de P / FFO
O P / FFO é uma medida melhor do desempenho de um REIT do que qualquer outro procedimento de contabilidade de custos. Muitos investimentos imobiliários aumentam de valor com o tempo e não devem ser depreciados como outros tipos de ativos. No entanto, muitos procedimentos convencionais de contabilidade de custos cobram a depreciação como uma despesa, enquanto o valor de muitas propriedades aumenta com o tempo. O FFO é um bom preditor do valor REIT, uma vez que não leva em consideração a depreciação das propriedades, mas adiciona de volta o valor da depreciação ao lucro líquido.
O FFO deduz quaisquer ganhos ou perdas na venda de ativos, pois a inclusão da transação resultaria em discrepâncias nas receitas reportadas em cada período. Isso apresentaria a empresa como muito lucrativa quando obteve lucros com a venda de propriedades em um período, enquanto em outros períodos, a empresa seria considerada não lucrativa quando não vendeu nenhum imóvel. Outros métodos de avaliação não fazem uma consideração semelhante, tornando-os não confiáveis.
Fraquezas do P / FFO
O P / FFO não contabiliza as deduções de dispêndios de capital. Investimentos de capital Os dispêndios de capital referem-se aos fundos que são usados por uma empresa para a compra, melhoria ou manutenção de ativos de longo prazo para melhorar a eficiência ou capacidade da empresa. Ativos de longo prazo são geralmente físicos e têm vida útil de mais de um período contábil. como a manutenção de imóveis no portfólio existente. Despesas de capital, como pintar as instalações e substituir telhados gastos, são importantes para manter os padrões elevados no mercado imobiliário. O FFO não contabiliza tais despesas e, portanto, não é um valor residual verdadeiro depois que todas as despesas e despesas são deduzidas. O Fundo Ajustado de Operações (AFFO) aborda essas deficiências contabilizando os ajustes deixados de fora.
O AFFO é considerado um melhor preditor do valor REITs do que o FFO. O AFFO é preferido ao FFO por vários motivos. Um dos motivos é que ele fornece uma estimativa melhor do valor de um REIT com um valor residual mais preciso para os consumidores de dados. Ele também pode prever com mais precisão o valor dos dividendos futuros, o que permite que os investidores planejem investimentos em ações.
Fundos de operações por ação (FFOPS)
O FFOPS é obtido dividindo o produto das operações em uma empresa pelo número de ações. Os REITs são obrigados por lei a distribuir a maioria de seus lucros tributáveis líquidos aos acionistas como dividendos. É porque eles são tributados como rendimentos individuais, e não como uma empresa, que está em uma faixa de tributação mais elevada. O FFOPS, portanto, ajuda a determinar o valor por ação do investimento.
O FFOPS é determinado somando a amortização e a depreciação de volta ao lucro líquido e, em seguida, subtraindo quaisquer ganhos nas vendas da soma, que dá o FFO. O resultado é dividido pela soma total das cotas da carteira, que dá o valor por ação dos recursos das operações. O termo FFOPS e caixa de operações por ação são dois termos diferentes que significam coisas diferentes. O último é um componente importante em uma demonstração de fluxo de caixa, enquanto o primeiro é usado para avaliar o valor de um REIT.
FFO Multiple
Um FFO Multiple é o fator pelo qual o FFO por ação determina o valor da propriedade. O múltiplo FFO é avaliado tomando o preço por ação e dividindo-o pelo FFO por ação. O FFO múltiplo ajuda a complementar o FFO na avaliação de um REIT. Ambos são usados para medir o desempenho de um investimento.
Leituras Relacionadas
Finance é o fornecedor oficial do Financial Modeling and Valuation Analyst (FMVA) ™ Certificação FMVA® Junte-se a mais de 350.600 alunos que trabalham para empresas como Amazon, JP Morgan e programa de certificação Ferrari, projetado para transformar qualquer pessoa em um analista financeiro de classe mundial.
Para ajudá-lo a se tornar um analista financeiro de classe mundial e avançar em sua carreira ao seu potencial máximo, estes recursos adicionais serão muito úteis:
- Cap Rate (REIT) Cap Rate (REIT) Cap rate é uma métrica financeira que é usada por investidores imobiliários para analisar investimentos imobiliários e determinar sua taxa potencial de retorno com base
- Modelo de fundos de operações Modelo de fundos de operações Este modelo de fundos de operações permite calcular o FFO usando a fórmula: FFO = Lucro líquido + (Despesa de depreciação + Despesa de amortização + Perdas na venda de ativos) - (Ganhos na venda de ativos + Juros receita) Fundos de operações (FFO), é o valor real do fluxo de caixa gerado a partir da operação de negócios
- Receita operacional Receita operacional A receita operacional, também conhecida como lucro operacional ou Lucro antes de juros e impostos (EBIT), é o valor da receita restante após a dedução dos custos operacionais diretos e indiretos. Despesas de juros, receita de juros e outras fontes de receita não operacionais não são consideradas no cálculo da receita operacional
- REITs privados vs REITs negociados publicamente REITs privados vs REITs negociados publicamente REITs privados vs REITs negociados publicamente. Os fundos de investimento imobiliário (REITs) podem ser classificados em privados ou públicos, negociados ou não. Os REITs investem especificamente no setor imobiliário e alugam e recolhem a receita de aluguel das propriedades investidas
