Os fundamentos da modelagem financeira imobiliária

Este guia irá delinear os fundamentos da modelagem financeira imobiliária e os conceitos-chave de que você precisa para começar a construir seus próprios modelos para projetos de desenvolvimento.

Para começar, começaremos definindo alguns dos termos-chave que você precisa saber antes de construir seu modelo.

modelo imobiliário

Termos e definições imobiliárias

LTV - "empréstimo ao valor" - a quantidade de financiamento de dívida que um credor fornecerá como uma porcentagem do valor de mercado (por exemplo, 80%)

LTC - "empréstimo ao custo" - a quantidade de financiamento de dívida que um credor fornecerá como uma porcentagem do custo de um desenvolvimento (por exemplo, 70%)

NOI - “receita operacional líquida” - receita bruta de aluguel menos despesas operacionais (impostos sobre a propriedade, seguros, reparos e manutenção, despesas de capital, etc.)

Cap Rate - receita operacional líquida dividida pelo valor da propriedade, expressa como uma porcentagem (por exemplo, 4,5%)

Período de amortização - o número de meses / anos em que as amortizações do principal de um empréstimo são distribuídas. O tempo total que você levará para pagar sua hipoteca (por exemplo, 30 anos).

Estruturas e joint ventures (JVs)

A maioria dos desenvolvimentos são estruturados como uma joint venture entre General Partners (GPs) e Limited Partners (LPs).

Pontos principais sobre GPs:

  • Responsável por todas as decisões de gestão
  • Dever fiduciário de agir em benefício dos sócios comanditários
  • Totalmente responsável por suas ações
  • Pode ter garantias como garantia no empréstimo

Pontos principais sobre LPs:

  • Limitada se refere a "responsabilidade limitada"
  • Ter prioridade na liquidação, à frente dos GPs
  • Fornecer capital para financiar o projeto de desenvolvimento
  • Não tem controle sobre a gestão do fundo / projeto

Seção de suposições do modelo financeiro

Conforme abordado no curso de modelagem financeira imobiliária de Finanças, as principais premissas que serão inseridas no modelo incluem:

  • Cronograma
  • Estatísticas de propriedade
  • Custos do desenvolvimento
  • Compra e Venda

Eles são discutidos detalhadamente em nosso curso real.

Modelo de fluxo de caixa de desenvolvimento

Para definir as bases da modelagem financeira imobiliária, é importante cobrir as principais seções que serão construídas com base nas premissas do projeto.

As principais seções do modelo de desenvolvimento incluem:

  • Absorção (tempo e ritmo de vendas)
  • receita
  • Comissões
  • garantia
  • Aquisição de terras (custo de capital)
  • Custos de pré-construção
  • Custos de construção
  • Financiamento e despesas com juros
  • Fluxo de caixa livre alavancado

Saída e Pro Forma

Uma vez que o modelo é construído, é importante criar um documento de resumo de uma página ou Pro Forma que pode ser compartilhado com banqueiros, investidores, parceiros e qualquer pessoa que precise analisar o negócio.

Esta saída pro forma deve incluir as seguintes informações:

  • Estatísticas de propriedade
  • Cronograma - resumo das datas principais
  • Suposições de financiamento
  • Pressupostos de vendas ($ total / por unidade / por SF)
  • Orçamento ($ total / por unidade / por SF)
  • Retorna (IRRs)
  • Custo de retorno
  • Resultados de vendas
  • Análise sensitiva

Exemplo de um modelo financeiro imobiliário

Este é um exemplo da saída de uma página de nosso curso de modelagem financeira imobiliária. Como você pode ver, ele exibe claramente todas as informações listadas acima e torna mais fácil para alguém avaliar o negócio.

imobiliária pro forma

Aqui está um exemplo do funcionamento interno real do modelo, onde você pode ver a absorção por mês para o projeto de desenvolvimento, que aumenta a receita e, em última análise, o fluxo de caixa.

fundamentos da modelagem financeira imobiliária - modelo

Essas bases da modelagem financeira imobiliária são abordadas com muito mais detalhes em nosso curso online.

Exemplo de Cap Rate e Net Operating Income (NOI)

A receita operacional líquida, que é igual à receita bruta de aluguel menos despesas operacionais (impostos sobre a propriedade, seguros, reparos e manutenção, despesas de capital) é a rentabilidade ou fluxo de caixa chave. Avaliação Guias de avaliação gratuitos para aprender os conceitos mais importantes em seu próprio ritmo. Estes artigos ensinarão as melhores práticas de avaliação de negócios e como avaliar uma empresa usando análise comparável de empresa, modelagem de fluxo de caixa descontado (DCF) e transações precedentes, conforme usado em banco de investimento, pesquisa de capital, medida usada para avaliar transações de desenvolvimento imobiliário.

O cap rate, que é igual à receita operacional líquida dividido pelo valor da propriedade, é expresso como uma porcentagem e usado para avaliar os imóveis. Quanto mais baixo for o cap rate, mais valorizado será um imóvel, e quanto maior for o cap rate, menos valorizado será o imóvel. O preço e a taxa de capitalização se movem em direções inversas, como um título. Saiba mais em nosso curso de matemática financeira.

Curso de Modelagem Financeira

A melhor maneira de aprender é fazendo, e o curso de modelagem financeira imobiliária de Finanças fornece as instruções passo a passo de que você precisa para construir seus próprios modelos financeiros. Ele vem com um modelo em branco e uma versão completa, para que você possa construir facilmente um modelo por conta própria ou simplesmente ir direto para a versão completa. O vídeo de alta qualidade com instruções irá guiá-lo em cada etapa do processo, conforme você trabalha em um estudo de caso para um projeto de incorporação imobiliária.

Recursos adicionais

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