A abordagem de custo de avaliação de propriedades imobiliárias é baseada na suposição de que o custo de uma propriedade deve ser igual ao custo de construção de uma propriedade semelhante do zero. O custo de construção de uma propriedade imobiliária inclui o valor do terreno subjacente e o valor das melhorias e construções do local, menos o custo de depreciação das melhorias.
A abordagem de custo funciona na suposição de que não faz sentido pagar mais por uma propriedade do que custará para construir uma propriedade equivalente. O método de avaliação da abordagem de custo é algumas vezes referido como o método de avaliação do contratante.
Resumo Rápido
- A abordagem do custo é um dos três métodos principais usados no cálculo do valor dos imóveis.
- O método de abordagem do custo baseia-se no pressuposto de que um potencial comprador de uma propriedade deve pagar um preço que é igual ao custo de construção de um edifício equivalente.
- O valor de mercado de um imóvel é a soma do valor do terreno e as benfeitorias do terreno, menos a depreciação acumulada.
Como funciona
A abordagem de custo é baseada na lógica de que compradores informados não pagarão mais por uma propriedade do que custaria construir uma propriedade semelhante do zero e com o mesmo nível de utilidade. A abordagem de custo é apropriada para propriedades exclusivas, como igrejas ou escolas com componentes exclusivos. Além disso, para uma nova propriedade, é fácil estimar o custo de construção, uma vez que as melhorias foram feitas recentemente.
A fórmula para calcular a abordagem de custo é a seguinte:
Valor da Propriedade = Custo de Substituição / Reprodução - Depreciação + Valor do Terreno
Uma vez que a abordagem do custo não se baseia em propriedades comparáveis ou na capacidade da propriedade de gerar receitas Fluxos de receita Fluxos de receita são as várias fontes das quais uma empresa ganha dinheiro com a venda de bens ou prestação de serviços. Os tipos de receita que uma empresa registra em suas contas dependem dos tipos de atividades realizadas pela empresa. Veja categorias e exemplos, o método considera o valor que será incorrido para construir uma propriedade hoje, assumindo que a estrutura existente será destruída e reconstruída novamente. Portanto, leva em consideração o valor do terreno onde o imóvel está construído, deduzido de qualquer perda de valor.
Etapas do Método de Abordagem de Custos
A seguir está o processo do método de abordagem de custo de avaliação imobiliária:
1. Estimar o custo de reprodução ou reposição da estrutura
A etapa envolve estimar o custo atual de construir a estrutura do zero e as melhorias do local. O custo pode ser estimado usando os dois métodos a seguir:
Método de substituição
O método de substituição estima o custo de construção de um edifício com a mesma utilidade da estrutura sendo avaliada, usando os materiais de construção, padrões, projetos e layouts atuais.
Método de reprodução
O método de reprodução estima o custo de construção de uma duplicata da propriedade, usando materiais e práticas de construção semelhantes. Ele também usa os projetos, padrões e layouts existentes no momento em que a propriedade foi construída.
Quanto mais antiga e histórica uma propriedade, maior a diferença entre os custos de reposição e reprodução. Construir uma propriedade duplicada de um edifício histórico é mais caro do que duplicar uma casa moderna porque custará mais para comprar materiais e realizar melhorias no local.
Para uma propriedade recém-construída, não há grande diferença entre os custos de reposição e reprodução. Por exemplo, suponha que o custo de reprodução / substituição seja estimado em $ 1 milhão.
2. Estimar a depreciação das melhorias
Depreciação é a perda de valor do edifício e / ou de suas benfeitorias, e causa a diferença entre o valor das benfeitorias e o valor atual de contribuição das benfeitorias. Ao estimar a depreciação da propriedade, você deve considerar a depreciação física, funcional e econômica.
A depreciação física refere-se ao desgaste que ocorre à medida que o edifício envelhece, enquanto a depreciação funcional ocorre com as mudanças nos gostos e preferências do consumidor ao longo de um período de tempo.
A depreciação econômica resulta de tendências negativas externas, como o colapso de grandes empregadores, recessão Recessão Recessão é um termo usado para designar uma desaceleração na atividade econômica geral. Na macroeconomia, as recessões são oficialmente reconhecidas após dois trimestres consecutivos de taxas de crescimento do PIB negativas. e novos desenvolvimentos negativos (como a construção de uma estação de tratamento de esgoto no bairro). Nesse caso, vamos supor que a depreciação acumulada seja de $ 150.000.
3. Estimar o valor de mercado da terra
A próxima etapa é estimar o valor do terreno no qual a propriedade está sendo construída. O método mais adequado para estimar o valor do terreno é o método de comparação direta, onde o preço atual do terreno é obtido a partir do valor dos lotes recentemente vendidos. É o valor de mercado que você pagaria pelo terreno hoje se ele estivesse vazio. Nesse caso, vamos supor que o valor de mercado do terreno seja de $ 750.000.
4. Deduza a depreciação acumulada do custo de reprodução / substituição
Após obter o valor total da depreciação das benfeitorias, deduza o valor da estimativa do custo de reprodução ou reposição obtido na primeira etapa. No nosso caso, é calculado da seguinte forma:
Custo de substituição / reprodução $ 1.000.000
Menos : Depreciação Acumulada $ 150.000
Custo depreciado da estrutura $ 850.000
5. Adicione o custo depreciado da estrutura ao valor estimado do terreno
A última etapa é somar o custo depreciado da estrutura e benfeitorias ao valor estimado do terreno. O valor é obtido da seguinte forma:
Custo de substituição / reprodução $ 1.000.000
Menos : Depreciação Acumulada $ 150.000
Custo depreciado da estrutura $ 850.000
Adicionar : Valor estimado do terreno $ 750.000
Valor total da propriedade imobiliária $ 1.600.000
Limitações da abordagem de custo
Uma das limitações da abordagem de custo é que ela pressupõe que o comprador está em posição de encontrar um terreno baldio onde construir uma propriedade idêntica, o que nem sempre é o caso. Se não houver terreno baldio, o valor estimado do imóvel será impreciso.
Além disso, uma área pode ser totalmente desenvolvida e as autoridades locais podem ser restritivas quanto a novos desenvolvimentos e, portanto, será impraticável estimar os valores dos terrenos nessa área.
Outra limitação é que será difícil estimar a depreciação de propriedades mais antigas, porque há muitos fatores a serem considerados. Por exemplo, os materiais de construção usados durante a construção de uma propriedade mais antiga podem não estar mais disponíveis ou em uso. Estimar o valor de tal propriedade permite muito espaço para a subjetividade.
Mais recursos
Finanças oferece o Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ Certificação CBCA ™ O credenciamento Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ é um padrão global para analistas de crédito que cobre finanças, contabilidade, análise de crédito, análise de fluxo de caixa, modelagem de covenant, empréstimo reembolsos e muito mais. programa de certificação para aqueles que procuram levar suas carreiras ao próximo nível. Para continuar aprendendo e progredindo em sua carreira, os seguintes recursos serão úteis:
- Método de Capitalização Direta Método de Capitalização Direta O método de capitalização direta obtém-se pegando os rendimentos registados ao longo do tempo e dividindo-os pelas respectivas taxas de capitalização assumidas ao longo do
- Obsolescência econômica Obsolescência econômica (Imóveis) A obsolescência econômica refere-se à perda de valor de uma propriedade imobiliária que é causada por fatores externos à propriedade. Essa forma de
- Renda atual (investimentos imobiliários) Renda atual (investimentos imobiliários) A renda atual é uma estratégia de investimento que dá aos investidores exposição a pagamentos consistentes acima da média. O mais comum focado na renda atual
- Custo de substituição Custo de substituição (bens imóveis) O custo de substituição refere-se ao preço que custaria para substituir um ativo existente por um ativo semelhante ao preço de mercado atual. O ativo em questão
