O Fundo Ajustado de Operações (AFFO) é uma medida do desempenho financeiro de um REIT e é usado como uma alternativa ao FFO de Fundos de Operações (FFO) - Fundos de Operações FFO ou Fundos de Operações é uma medida do fluxo de caixa gerado de operações de negócios que são freqüentemente usadas por Real Estate Investment Trusts - REITS. Os fundos das operações (FFO) são o valor real do fluxo de caixa gerado pelas operações de negócios principais. Guia para FFO. O AFFO é uma medida superior ao FFO porque o primeiro considera os custos de manutenção do imóvel ao longo de sua vida. O valor do AFFO é obtido por meio de ajustes no valor do FFO para deduzir as despesas recorrentes necessárias para manter o imóvel em funcionamento e gerando receitas.
Outro ajuste feito no valor do FFO é a linearização dos aluguéis, que distribui as despesas com aluguel ao longo da vida do imóvel. Os investidores usam o AFFO como um melhor indicador da capacidade do REIT de pagar dividendos de seu lucro líquido.
Resumo
- O Fundo Ajustado das Operações (AFFO) é uma medida do desempenho financeiro de um REIT e é usado como uma alternativa aos Fundos das Operações (FFO).
- É calculado fazendo-se ajustes ao valor do FFO para deduzir despesas recorrentes normalizadas e para usar a linearização dos aluguéis.
- O AFFO é usado por investidores e analistas para determinar a capacidade de uma empresa de pagar dividendos aos acionistas no futuro.
Como calcular fundos ajustados de operações
Ao calcular o AFFO, o primeiro passo é calcular os recursos das operações, que medem os fluxos de caixa das atividades de leasing de um REIT. O FFO foi originalmente introduzido pela National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) como uma medida dos fluxos de caixa gerados pelos REITs.
O FFO é obtido deduzindo do resultado líquido quaisquer ganhos com a venda de imóveis e adicionando os custos de depreciação e amortização. O valor dos ganhos na venda de propriedades é excluído do cálculo do FFO porque as transações são eventos únicos que não afetam o potencial de ganho futuro do REIT. A fórmula do FFO é indicada abaixo:
FFO = Lucro Líquido - Ganhos nas Vendas de Ativos Subjacentes + Depreciação + Amortização
Uma vez obtido o valor do FFO, quaisquer despesas recorrentes capitalizadas e amortizadas são então deduzidas. As despesas incluem custos incorridos para manter as propriedades pertencentes ao REIT Real Estate Investment Trust (REIT) Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é um fundo de investimento ou título que investe em propriedades imobiliárias geradoras de renda. O fundo é administrado e de propriedade de uma empresa de acionistas que contribuem com dinheiro para investir em propriedades comerciais, como edifícios de escritórios e apartamentos, armazéns, hospitais, shopping centers, residências estudantis, hotéis. Alguns desses custos incluem projetos de pintura, substituições de telhado, recargas, benfeitorias para locatários, etc. Outro ajuste feito no FFO é a linearização do aluguel, que distribui as despesas de aluguel e aluguel uniformemente ao longo da vida do contrato.
A fórmula para AFFO é fornecida abaixo:
AFFO = FFO - Despesas de capital recorrentes - Rendas lineares
Exemplo prático de AFFO
Durante o último período de relatório, a ABC Limited relatou uma receita líquida de US $ 2,5 milhões. Também incorreu $ 100.000 e $ 150.000 na forma de depreciação e amortização Amortização Amortização refere-se ao ato de pagar uma dívida por meio de pagamentos menores programados e pré-determinados. Em quase todas as áreas onde a amortização a prazo é aplicável, esses pagamentos são feitos na forma de principal e juros. O termo também está intimamente relacionado ao conceito de depreciação. custos, respectivamente, durante o período. A empresa também obteve lucro de $ 500.000 com a venda de duas propriedades de seu portfólio. Também sofreu uma perda de $ 80.000 na venda de outra propriedade durante o mesmo período.
No mesmo período, a ABC Limited também relatou aluguéis lineares de $ 130.000 e despesas de capital recorrentes de $ 200.000, que foram incorridas ao fazer reparos no telhado, substituições de HVAC, carpetes e outras melhorias estruturais nas propriedades que possui.
Usando as informações acima, podemos calcular o AFFO da seguinte maneira:
Etapa 1: Calcule o valor do FFO.
FFO = $ 2.500.000 + $ 100.000 + $ 150.000 - ($ 500.000 - $ 80.000)
FFO = $ 2.750.000 - $ 420.000
FFO = $ 2.330.000
Etapa 2: deduzir despesas de capital recorrentes e aluguéis lineares do valor do FFO.
AFFO = FFO - Despesas de capital - Ajustes lineares de aluguel
AFFO = $ 2.330.000 - $ 200.000 - $ 130.000
AFFO = $ 2.000.000
FFO vs. AFFO
De acordo com o NAREIT, o FFO é a medida mais comumente aceita do desempenho operacional de um REIT. É igual ao valor do lucro líquido mais a depreciação e amortização da propriedade e exclui os ganhos ou perdas na venda de propriedades pertencentes ao REIT. O NAREIT fornece diretrizes sobre como os REITs devem calcular seu FFO. No entanto, ele serve apenas como um valor suplementar e as empresas podem usar diferentes fórmulas de FFO para relatar informações. Além disso, o FFO vem com pontos fracos, e o AFFO tenta solucionar alguns deles.
O AFFO foi introduzido para resolver algumas das fraquezas do FFO e é considerado uma medida melhor do fluxo de caixa residual para os acionistas. Ele deduz o custo de funcionamento do portfólio de propriedades do FFO. Os custos deduzidos são os custos que a empresa deve pagar para manter o negócio em funcionamento e não podem ser pagos aos acionistas como dividendos. Os custos incluem os gastos recorrentes normalizados que são capitalizados e amortizados, bem como a linearização dos aluguéis.
O valor do AFFO fornece aos investidores uma imagem mais clara da capacidade de pagamento de dividendos do REIT. Além disso, ao contrário do FFO, o NAREIT carece de uma definição específica de AFFO, e isso significa que os REITs desfrutam de maior flexibilidade sobre quais ajustes fazer no FFO para obter o valor final do AFFO.
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- All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) é uma métrica imobiliária convencional que usa a receita anual de aluguel para determinar o valor de capital de um investimento. ARY compreende rendimentos brutos e líquidos. O rendimento líquido inclui a dedução de algumas despesas - honorários de agrimensores, taxas de gestão, reparações, custos de funcionamento - que não são deduzidas do rendimento bruto.
- Fórmula do Fluxo de Caixa Livre Fórmula do Fluxo de Caixa Livre (FCF) A Fórmula FCF = Caixa das Operações - Despesas de Capital. FCF representa a quantidade de fluxo de caixa gerado por uma empresa após a dedução do CapEx
- Receita operacional Receita operacional A receita operacional, também conhecida como lucro operacional ou Lucro antes de juros e impostos (EBIT), é o valor da receita restante após a dedução dos custos operacionais diretos e indiretos. Despesas de juros, receita de juros e outras fontes de receita não operacionais não são consideradas no cálculo da receita operacional
- Despesa de aluguel Despesa de aluguel A despesa de aluguel refere-se ao custo total de uso da propriedade alugada para cada período de relatório. Normalmente está entre as maiores despesas relatadas pelas empresas. Apenas duas despesas são geralmente maiores do que as despesas de aluguel: custo das mercadorias vendidas (CPV) e despesas de compensação (salários).
