Guias de finanças

O que é um modelo de incorporação imobiliária?

Um modelo de desenvolvimento imobiliário geralmente consiste em duas seções: o Resumo do negócio e o Modelo de fluxo de caixa. No Resumo do negócio, todas as premissas importantes - incluindo o cronograma (que apresenta a linha do tempo), estatísticas de propriedade, custos de desenvolvimento, premissas de financiamento e premissas de vendas - são listadas e usadas para calcular a economia e lucratividade. Índice de lucratividade O Índice de lucratividade (PI ) mede a razão entre o valor presente dos fluxos de caixa futuros e o investimento inicial. O índice é uma ferramenta útil para classificar projetos de investimento e mostrar o valor criado por unidade de investimento. O Índice de Rentabilidade também é conhecido como Profit Investment Ratio (PIR) ou Value Investment Ratio (VIR). do projeto.

O modelo de fluxo de caixa começa com o aumento da receita, despesas mensais Orçamento operacional Um orçamento operacional consiste em receitas e despesas ao longo de um período, normalmente um trimestre ou um ano, que uma empresa usa para planejar suas operações. Baixe o modelo grátis do Excel. O modelo de orçamento mensal tem uma coluna para cada mês e os totais são os números anuais do ano inteiro, financiamento e, finalmente, fluxos de caixa livres alavancados, NPV (valor presente líquido), NPV Fórmula Um guia para a fórmula NPV no Excel ao realizar a análise financeira . É importante entender exatamente como a fórmula VPL funciona no Excel e a matemática por trás dela. NPV = F / [(1 + r) ^ n] onde, PV = Valor Presente, F = Pagamento futuro (fluxo de caixa), r = Taxa de desconto, n = o número de períodos no futuro e IRR (taxa interna de retorno ) do projeto. Nas seções a seguir,vamos percorrer as principais etapas para a construção de um modelo de incorporação imobiliária bem organizado.

Resumo do negócio

1. Cronograma e estatísticas de propriedade

A primeira etapa na construção de um modelo de incorporação imobiliária é preencher as premissas de cronograma e estatísticas de propriedade. Aqui está uma lista de itens que devem ser incluídos:

2. Custos de desenvolvimento

Para a próxima etapa na criação de um modelo de desenvolvimento imobiliário, inseriremos as premissas para os custos de desenvolvimento em termos de valor total, custo por unidade e custo por pé quadrado. Os custos de desenvolvimento podem incluir o custo do terreno, custos de construção, manutenção, contingência hard e soft, marketing, etc. Usando as estatísticas de propriedade preenchidas anteriormente, podemos calcular todos esses números e completar a seção de custos de desenvolvimento. A seção deve ser semelhante a esta:

Fonte da imagem: Curso de Modelagem Financeira Imobiliária em Finanças.

3. Premissas de vendas

Nas premissas de vendas, calcularemos a receita total deste projeto. Suponha que uma pesquisa de mercado seja feita e com base em comparáveis, acreditamos que $ 500 por pé quadrado é um ponto de partida realista para o preço de venda. Em seguida, usaremos isso como impulsionador da receita. Depois de calcular as vendas (total, $ / unidade, $ / SF), as comissões de vendas (por exemplo, 50%) e a garantia, podemos calcular a receita líquida deste projeto.

4. Premissas de financiamento

Para o financiamento, há três premissas críticas: porcentagem do empréstimo até o custo, taxa de juros e empréstimo de terreno.

Antes de calcular o valor total do empréstimo, precisamos descobrir o valor total do custo de desenvolvimento. Como ainda não calculamos a despesa de juros, podemos vincular a célula ao modelo de fluxo de caixa por enquanto e obter o valor assim que o modelo de fluxo de caixa for preenchido. As comissões são iguais às comissões de vendas na seção de premissas de vendas. Os custos totais de desenvolvimento podem ser calculados como:

Custo total de desenvolvimento = Custo do terreno + Custo de desenvolvimento + Soma de juros e comissões

Agora podemos preencher o restante das premissas de financiamento.

O valor máximo do empréstimo obtido para este projeto = Custo total de desenvolvimento x porcentagem do empréstimo
Valor do patrimônio líquido = Custo total de desenvolvimento - Valor máximo do empréstimo

Fonte da imagem: Curso de Modelo de Desenvolvimento Imobiliário em Finanças.

Os números acima serão as premissas da seção Resumo do negócio. Assim que concluirmos o Modelo de Fluxo de Caixa, retornaremos e concluiremos a seção Desenvolvimento Pro Forma e adicionaremos análise de sensibilidade.

Modelo de fluxo de caixa

1. Aumento da receita

O primeiro passo para calcular as receitas é saber a absorção e os fechamentos de residências. Absorção é o número de casas disponíveis vendidas durante um determinado período de tempo, enquanto os fechamentos são o número de casas fechadas após a conclusão da construção.

Agora podemos construir a receita usando as informações de absorção e fechamentos.

Vendas de residências = Preço de venda / Unidade x Fechamentos de residências
Comissões de 50% primeiros (cobradas quando as casas são vendidas) = - Absorção de residência x Preço de venda / Unidade x (Comissão% / 2)
Comissões de 50% secundárias (cobradas quando as casas são fechadas) = - Fechamentos de residências x Preço de venda / Unidade x (% de comissão / 2)
Garantia = - Custo da garantia / fechamentos de Unidade x Condomínio
Receita líquida total = SUM (vendas Townhome + 50% comissões + 50% comissões + garantia)

(* Observe que as comissões e garantias são em valores negativos.)

2. Despesas

Agora vamos descobrir as despesas de desenvolvimento, que incluem custo de aquisição do terreno, despesas de pré-construção e despesas de construção. Os números podem ser encontrados na seção de suposições de custos de desenvolvimento do Resumo do negócio.

Custo de aquisição do terreno = custo do terreno
Gastos pré-construção = gastos pré-construção ($ / mês)
Despesas de construção = (Custos de desenvolvimento - Despesas de pré-construção) / Não. de meses de construção
Custos totais de desenvolvimento = SUM (custo de aquisição do terreno + gastos de pré-construção + gastos de construção)

3. Custos para financiar e receitas para reembolsar capital

O Custo de Financiar é a deficiência no fluxo de caixa do projeto que precisa ser financiado. Quando a receita líquida total é menor que os custos totais de desenvolvimento, há um fluxo de caixa negativo que precisamos cobrir. Quando a receita líquida total se tornar maior do que os custos totais de desenvolvimento, haverá receitas positivas que podemos usar para pagar o capital emprestado. Podemos usar as seguintes fórmulas para calcular os dois números:

Custos para financiar = IF ((receita líquida total - custos totais de desenvolvimento)> 0, (receita líquida total - custos totais de desenvolvimento), 0)
Receitas para reembolsar o capital = IF ((receita líquida total - custos totais de desenvolvimento) <0, (receita líquida total - custos totais de desenvolvimento), 0)

4. Financiamento

Em seguida, calculamos os saldos dos empréstimos, saques, reembolsos e juros acumulados. A tabela abaixo resume os cálculos para o primeiro período e os seguintes períodos:

Devemos também realizar uma verificação de integridade rápida para garantir que nenhum dos saldos finais exceda o valor máximo do empréstimo.

5. Fluxo de caixa livre e TIR

Agora podemos calcular os fluxos de caixa livre alavancados e a TIR resultante desse projeto.

Fluxo de caixa livre alavancado = SUM (custos para financiar, receitas para capital de reembolso, saques de empréstimos, reembolsos de empréstimos)

O saldo patrimonial é simplesmente o FCF cumulativo:

O saldo do primeiro período = Fluxo de caixa livre alavancado
Saldos do período seguinte = Saldo anterior - Fluxo de caixa livre alavancado

Finalmente, usando a fórmula XIRR, podemos calcular a TIR alavancada para este projeto:

TIR alavancado = XIRR (todos os fluxos de caixa livres alavancados, período de tempo correspondente)